Masz kredyt hipoteczny? Twoja rata może wzrosną nawet o 15%
Siedzę właśnie w przytulnej kawiarni na rynku w Drawsku Pomorskim, odpoczywam i podziwiam architekturę bardzo wysokiego, późnogotyckiego kościoła. Jest piękny… Drawsko, w którym teraz odpoczywam, to nie tylko moje rodzinne miasteczko, ale i miejscowość z długą i ciekawą historią. Podobno najstarsze ślady człowieka w tej okolicy sięgają końca ostatniego zlodowacenia, tj. ok. 10 tysięcy lat p.n.e. Jest tu tak spokojnie, że nawet kawa smakuje lepiej niż w Warszawie. Jest czas, aby się nią delektować.
Choć od wielu lat czuję, że mój dom jest w stolicy, gdybym tylko miała super pomysł na własny biznes, chętnie wróciłabym tutaj. Mieszkania i domy w porównaniu z Warszawą są tu tanie. Dziś np. widziałam ogłoszenie w którym ciekawy dom wystawiony został na sprzedaż za niecałe 200 tys. zł. Prawda, że interesująca propozycja?
Jeśli inwestujesz w nieruchomości i zamierzasz wziąć kredyt hipoteczny lub już taki masz, warto abyś wziął pod uwagę to, że w najbliższym czasie raty mogą wzrosnąć. Zachęcam Cię do zapoznania się z fragmentami raportu, który dostałam z Open Finance.
Zdaniem Emila Szwedy, analityka Open Finance, zakładając, że przez 2 lata kursy walut nie zmienią się istotnie, najsilniej - nawet o 15% - mogą wzrosnąć raty kredytów we frankach szwajcarskich. Niemal w takiej samej skali można spodziewać się wzrostu rat kredytów złotowych. W przypadku euro zmiany oprocentowania mogą okazać się najmniej dokuczliwe.
Dlaczego?
Do takich wniosków prowadzi porównanie notowań kontraktów na stopę procentową (FRA) dla złotego, euro i franka. W przypadku każdej z tych walut rynek spodziewa się istotnego wzrostu stóp procentowych w 2011 r. i później. Biorąc pod uwagę fakt, że wzrost nastąpi niemal z zerowej stawki (w przypadku LIBOR CHF) należy liczyć się nawet z pięciokrotnym wzrostem stopy procentowej w Szwajcarii, stopy w strefie euro mogą wzrosnąć o połowę, a w Polsce o ok. 30%.
Jak zmienią się stopy procentowe
Źródło: Reuters, kontrakty FRA 18x24 (w przypadku CHF LIBOR kontrakt syntetyczny z 12x18 i 12x24)
Stopa procentowa | Obecnie (21.07.2010) | Na koniec 2011 r. |
WIBOR 6M | 3,99% | 5,10% |
CHF LIBOR 6M | 0,22% | 1,24% |
EURIBOR 6M | 1,13% | 1,60% |
Co prawda wzrost oprocentowania kredytów we frankach o 100 punktów bazowych może oznaczać niemal podwojenie oprocentowania (a w przypadku kredytów z marżą poniżej 1 pkt proc. nawet większą zmianę), to nominalnie oprocentowanie pozostanie niskie i dla najtańszych kredytów (z marżą poniżej 1,2 pkt proc.) utrzyma się poniżej 2,5 pkt proc.
Spójrz na poniższą symulację zmiany wysokości rat w zależności od poziomu marży. Nominalnie zmiany te sięgają od 25-30 zł miesięcznie dla każdych pożyczonych 100 tys. zł w euro, do 70-80 zł w przypadku kredytu złotowego.
Zwróć przy tym uwagę, że o ile wskazania kontraktów FRA są w dużej mierze zgodne z oczekiwaniami ekonomistów w przypadku stóp procentowych w ECB i NBP, to już w przypadku stóp w Szwajcarii ekonomiści Goldman Sachs, JP Morgan i Morgan Stanley oczekują wyższych stóp procentowych (Goldman oczekuje, że 3-miesięczny LIBOR dla CHF wzrośnie nawet do 2,3% na koniec 2011 r., dwa pozostałe sądzą, że będzie to 1,5%).
Jak zmienią się raty kredytów w zależności od marży
Źródło: Obliczenia własne dla kredytów 30-letnich. Raty stałe, spread 6%. Zmiany kursowe pominięte.
Waluta kredytu | Stopa plus 1 pkt proc. marży | Stopa plus 2 pkt proc. marży | Stopa plus 3 pkt proc. marży |
PLN | +13,1% | +12,2% | +11,4% |
CHF | +15,1% | +14,1% | +13,5% |
EUR | +6,2% | +5,9% | +5,6% |
Gdzie ratunek?
O ile wzrost rat kredytów złotowych jest „przesądzony” (na podstawie prognoz zmiany stóp procentowych), o tyle na ostateczną wysokość rat kredytów walutowych wpływa także poziom kursu walutowego. Co prawda prognozowanie jego wysokości w 18-miesięcznym horyzoncie czasowym jest zajęciem karkołomnym i skazanym na niepowodzenie, ale warto przypomnieć, że w ostatniej fazie podwyżek stóp procentowych, złoty umacniał się zarówno wobec euro jak i franka. W okresie kwiecień 2007 - czerwiec 2008 (w tym czasie RPP dokonywała podwyżek stóp procentowych) złoty zyskał 17% wobec franka i 13,5% wobec euro.
Zatem wzrost rat wynikający z wyższego oprocentowania kredytów walutowych ma szansę zostać zniwelowany przez wzrost notowań złotego. Byłaby to zatem sytuacja odwrotna (choć równie korzystna) do tej z ostatnich miesięcy, kiedy to wzrost rat wynikający ze wzrostu notowań franka był amortyzowany przez spadające stopy procentowe w Szwajcarii.
W przypadku kredytów złotowych także można jeszcze ustrzec się przed wzrostem rat kredytów decydując się na zaciągnięcie kredytu o stałym oprocentowaniu (w okresie pierwszych 5 lat). Problem w tym, że obecna oferta rynkowa (dostępna w BZ WBK, PKO BP i Deutsche Banku) oferuje oprocentowanie wyższe o ok. 2-2,5 pkt proc. od kredytów ze zmienną stopą. Zatem ceną za ochronę przed wzrostem stóp jest wyższa rata już od samego początku spłacania kredytu.
Jakie są wnioski?
Bez względu na nadzieje związane z ewentualnym umocnieniem złotego, powinieneś mieć świadomość, że stopy procentowe - a za nimi oprocentowanie kredytów - znajdują się obecnie na historycznie niskich poziomach i w dalszej perspektywie możliwy jest ich wzrost. Powinieneś być więc przygotowany na taki rozwój wypadków i przewidzieć w budżecie domowym rezerwy na pokrycie wyższych zobowiązań wynikających ze wzrostu rat.
Oprac. na podst. raportu Emila Szwedy, Open Finance
Już jest sierpniowy numer „Pieniędzy & Inwestycji” a w nim m.in.: -..Dlaczego warto w najbliższym czasie zainteresować się inwestycją w srebro, - W którym momencie kupić niedowartościowane akcje PGNIG, - Jak szukać zysków na rynku antyków i dlaczego warto zwrócić uwagę na ceramikę powojenną, - Co powinieneś sprawdzić zanim będziesz chciał skorzystać z karty płatniczej podczas zagranicznych wakacji, - Jak najlepiej przekazać majątek dzieciom. Jeśli nie jesteś jeszcze prenumeratorem |