Odwrócona hipoteka - dowiedz się, na czym dokładnie to polega
Podobno aż 20% ludzi wierzy w to, że wśród nas żyją przybysze z kosmosu. Szczególnie przekonani są o tym mieszkańcy Indii i Chin - dowiedziałam się z sondażu przeprowadzonego przez IPSOS w 22 krajach. I jeśli ktoś twierdzi, że to przede wszystkim kobiety wierzą w ufo, wróżki i horoskopy, musi zweryfikować swoje poglądy. O istneniu kosmitów przekonanych jest więcej mężczyzn niż kobiet. W przypadku odwróconej hipoteki również kobiety z pewnością będą mniej ufne i bardziej ostrożne, ponieważ jak wynika z wyliczeń Home Broker mogą one liczyć tylko na ok. 550 zł miesięcznie, kiedy mężczyźni mają szansę na ponad 800 zł. A oddać bankowi mieszkanie za taką kwotę to trochę, jak wystrzelić je w kosmos.
W ostatnich dniach wiele się mówi o założeniach do ustawy o odwróconej hipotece, które opublikowało Ministerstwo Finansów. Rozwiązanie to ma dać niektórym osobom szansę na uzyskanie dodatkowych środków. Nie jest jednak pozbawione wad. Zobacz zatem, na czym dokładnie ma to polegać, dla kogo jest to dobre rozwiązanie (o ile w ogóle jest dobre) oraz czy i ile można na tym zyskać.
Zasada odwróconej hipoteki (ang: reverse mortgage) jest prosta: właściciel zrzeka się praw do nieruchomości po śmierci. W zamian za to otrzymuje comiesięczną lub jednorazową wypłatę z banku lub innej instytucji finansowej.
Odwrócona hipoteka z powodzeniem funkcjonuje od lat w 10 krajach Unii Europejskiej. Jest także popularna w Stanach Zjednoczonych. W Polsce rozwiązanie to nie istnieje. 3 lata temu kilka banków (m.in. BRE Bank), deklarowały prowadzenie prac nad takim rozwiązaniem, jednak kryzys zatrzymał te prace. W 2009 r. pojawił się jedynie na rynku Fundusz Hipoteczny Dom, który zaczął starszym osobom oferować produkt do odwróconej hipoteki podobny.
Co przewiduje ustawa?
Projekt ustawy zawiera niestety niewiele konkretów. Wiadomo, że ma to być produkt przeznaczony dla osób w wieku powyżej 60 lat i posiadających:
- prawo własności nieruchomości, lub;
- prawo własności ułamkowej części nieruchomości, lub;
- prawo wieczystego użytkowania nieruchomości, lub;
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Odwrócona hipoteka pozwoli im wykorzystać kapitał drzemiący w posiadanej nieruchomości, a od uzyskanych środków nie trzeba będzie płacić podatku. Środki uzyskane w ten sposób nie będą także wliczane do dochodu uprawniającego do świadczeń w ramach pomocy społecznej. W zaprezentowanym przez MF projekcie zaznaczono, że chodzi tu nie tylko o mieszkania, ale i o działki. To bank, przygotowując rynkową ofertę, będzie decydował, jakie nieruchomości ona obejmie.
Dla kogo?
Odwrócona hipoteka ma być przeznaczona nie tylko dla osób samotnych. Projekt ustawy przewiduje, że umowę podpisać będą mogli także małżonkowie będący współwłaścicielami nieruchomości w ramach małżeńskiej wspólności majątkowej. Śmierć jednej z osób nie spowoduje jej rozwiązania, ani zmiany wysokości wypłacanych środków. Umowa wygasa dopiero po śmierci obu małżonków. Co ciekawe, pod ustawę mają podlegać także nieruchomości obciążone hipoteką - wówczas kredytobiorca zostanie zobowiązany do spłaty zadłużenia ze środków uzyskanych z odwróconej hipoteki.
Ze względu na specyfikę odwróconego kredytu hipotecznego, kredytobiorcy będą zobowiązani do utrzymania nieruchomości w należytym stanie. Oprócz terminowego opłacania podatku i czynszu, trzeba będzie wykonywać należyte remonty, a także ubezpieczyć nieruchomość od zdarzeń losowych.
ANKIETA Serwisu Inwestora - wypełnij W podziękowaniu otrzymasz - praktyczny e-book "Poznaj 5 sposobów inwestowania w złoto". |
Na jaką kwotę można liczyć?
Założenia do ustawy o odwróconej hipotece nie precyzują, jaki będzie mechanizm obliczania świadczeń. Najprawdopodobniej ustawodawca pozostawi to w gestii banków. Na świecie funkcjonują różne rozwiązania: jednorazowa wypłata, linia kredytowa i comiesięczne świadczenie, analogicznie do comiesięcznej płatności raty w przypadku „normalnego” kredytu.
Przykład
Aby oszacować, na jaką kwotę mogą liczyć posiadacze nieruchomości, którzy podpiszą z bankiem umowę odwróconej hipoteki, przyjmijmy, że wartość nieruchomości to 300 tys. zł. Jednocześnie załóżmy, że bank wypłaca świadczenie co miesiąc. Zgodnie z tabelą przeciętnej długości życia osób w wieku 60 lat, przyjmijmy, że kobieta pobiera świadczenie przez 23 lata, a mężczyzna przez 18 lat.
Do oszacowania wysokości świadczenia zastosujmy dwa narzędzia, jedno uwzględniające zasady wypłacania takich świadczeń w USA, gdzie odwrócona hipoteka funkcjonuje od blisko pół wieku, a drugie - własne. Do obliczeń przyjmijmy stopę procentową na poziomie 6%, czyli analogiczną do kredytów mieszkaniowych w złotych.
Z szacunków wynika, że mężczyzna, w zależności od zastosowanej metody kalkulacji, może liczyć na świadczenie rzędu 790-860 zł, a kobieta 520-580 zł. Oznacza to, że przez 18 lat bank „wykupuje” od mężczyzny nieruchomość wartą dziś 300 tys. zł płacąc 155 tys. zł (52%), a od kobiety przez 23 lata „wykupuje” tę nieruchomość płacąc 160 tys. zł (53%). (W obliczeniach nie uwzględniliśmy dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy kosztów ustanowienia hipoteki na rzecz banku).
Jakie są wady?
Najwięcej obaw budzi sytuacja, w której dojdzie do zgonu klienta (kredytobiorcy) w krótkim czasie po uruchomieniu umowy i dotychczas wypłacone środki w niewielkiej części pokrywają wartość nieruchomości. Ustawa teoretycznie ma zabezpieczać jego spadkobierców przed przejęciem jej przez bank za bezcen. Projekt przewiduje, że prawni spadkobiercy zmarłego będą mieli pół roku na ewentualne spłacenie kredytu. Bank będzie miał obowiązek poinformowania ich o takiej możliwości za pośrednictwem ogłoszenia w prasie oraz swojej strony internetowej.
Jeśli w założonym okresie spadkobiercy nie spłacą kredytu, nieruchomość stanie się własnością banku. Jednak dla wielu osób zgromadzenie kilkudziesięciu lub więcej tysięcy złotych w ciągu kilku miesięcy może być zbyt trudne i wtedy nieruchomość przepadnie. Na dodatek część banków wprowadzi zapewne dodatkowe opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu i nie wiadomo, czy taka operacja będzie zawsze opłacalna.
Poza tym wiele kluczowych założeń dotyczących odwróconej hipoteki pozostawiono w dyspozycji banków przygotowujących rynkową ofertę. Będą one mogły decydować nie tylko o zasadach kalkulacji oraz formie wypłaty kredytu, ale i o sposobie weryfikacji wartości nieruchomości w czasie trwania umowy kredytu. Ten ostatni zapis budzi obawy, że dojdzie do sytuacji, w której w trakcie trwania umowy wycena nieruchomości będzie nierzetelna.
Oprac. na podst. Nadchodzi odwrócona hipoteka, Marcin Krasoń, Open Finance.
Raport Home Broker, Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz,
Chcesz wiedzieć, jakich pułapek i kruczków w umowach z instytucjami finansowymi powinieneś unikać, aby móc maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy ? - zostań Czytelnikiem miesięcznika „Pieniądze & Inwestycje” Zobacz, co znajdziesz w kwietniowym numerze Jeśli chcesz przekonać się, czy warto zostać prenumeratorem, zamów pierwszy numer na próbę. Otrzymasz go bezpłatnie! Zamów |