Raport: Ceny mieszkań w czerwcu 2010 r.
W SKRÓCIE:
Pierwsze półrocze przyniosło spadek marż kredytowych, ale największe zmiany miały miejsce w I kwartale
Przeciętna marża kredytów w złotych od 3 miesięcy utrzymuje się na poziomie 2%
Wzrost zdolności kredytowej odczuli przede wszystkim zamożni kredytobiorcy
W czerwcu średnie ceny ofertowe są wyższe niż w maju o 0,8%, przy czym wzrosty miały miejsce we wszystkich 7 miastach
W Warszawie wciągu ostatniego kwartału zwiększyła się liczba ofert dostępnych w cenie od 6 do 7 tys. - z 8 do 13,5 punktów procentowych. Więcej pojawiło się także ofert w cenie powyżej 10 tys. złotych za metr
Pierwsze półrocze przyniosło spadek marż kredytowych, ale największe zmiany miały miejsce w I kwartale
Przeciętna marża kredytów w złotych od 3 miesięcy utrzymuje się na poziomie 2%
Wzrost zdolności kredytowej odczuli przede wszystkim zamożni kredytobiorcy
W czerwcu średnie ceny ofertowe są wyższe niż w maju o 0,8%, przy czym wzrosty miały miejsce we wszystkich 7 miastach
W Warszawie wciągu ostatniego kwartału zwiększyła się liczba ofert dostępnych w cenie od 6 do 7 tys. - z 8 do 13,5 punktów procentowych. Więcej pojawiło się także ofert w cenie powyżej 10 tys. złotych za metr
RYNEK KREDYTÓW HIPOTECZNYCH
Pierwsze półrocze 2010 r. przyniosło spadek oprocentowania nowoudzielanych kredytów. W największym stopniu zmniejszyło się oprocentowanie kredytów w złotych. Jeszcze na początku stycznia zaciągając kredyt na kwotę 300 tys. zł i posiadając wkład własny na poziomie 25% oprocentowanie wynosiło 6,77%. Oprocentowanie kredytu, uruchamianego na początku lipca, na tą samą kwotę wynosiło 5,86%, czyli było o 0,91 pkt. proc. niższe. W rezultacie jeśli okres kredytowania wynosi 30 lat, to rata spadła o 178 zł (z 1950 zł do 1772 zł). Spadek oprocentowania i raty wynika przede wszystkim z obniżenia się marż. Przeciętna (mediana) ich wartość spadła w ciągu minionych 6 miesięcy z 2,58% do 2%. Nie bez znaczenia jest jednak również spadek stawki WIBOR 3M z 4,27% na początku roku do 3,87%.
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%Minione 6 miesięcy przyniosło również spadek oprocentowania kredytów walutowych, choć mniejszy niż w przypadku kredytów w złotych. W styczniu oprocentowanie kredytów w euro wynosiło 3,90%, a w lipcu 3,47%. Rata kredytu na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat spadła więc o 77 zł (z 1500 zł do 1423 zł). W tym przypadku przyczyną poprawy warunków jest wyłącznie spadek przeciętnej marży z 3,2% do 2,7%. Stawka bazowa, czyli zwykle EURIBOR 3M nieznacznie wzrósł w omawianym okresie - z 0,7% do 0,78%. W najmniejszym stopniu spadło oprocentowanie kredytów we frankach. Na początku lipca wynosiło ono 3,91%, a w styczniu 4,05%. Rata opisywanego wcześniej kredytu spadła więc o 25 zł (z 1527 zł do 1502 zł). W tym przypadku przeciętna marża nie uległa jednak zmianie - nadal wynosi 3,8%. Spadek oprocentowania wynika jedynie z obniżenia się stawki LIBOR CHF 3M - z 0,25% do 0,11%.
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%Podsumowując sytuację na rynku kredytów hipotecznych należy jednak zaznaczyć, że największe zmiany oprocentowania i marż dokonały się przede wszystkim w pierwszym kwartale. W drugim kwartale przeciętna marża kredytów w złotych w ogóle się nie zmieniła, a w przypadku tych udzielanych w walutach zmiany nie przekroczyły 0,1 pkt. proc. Dobrą informację jest jednak to, że w większości banków koniec półrocza nie oznaczał zakończenia trwających promocji. Wyjątkiem jest jedynie Kredyt Bank, który do końca czerwca nie naliczał prowizji. Obecnie wynosi ona 2%. Podobnie, jeszcze na początku czerwca, postąpił Millennium, w który zamiast 0% trzeba obecnie zapłacić 1%. Okres łagodzenia warunków jednak całkiem się nie skończył. Dla przykładu od 6 lipca w Banku Nordea obowiązują nowe stawki marż, niższe od poprzednich nawet o 0,5 pkt. proc. Od 18 czerwca Raiffeisen przywrócił promocję znoszącą prowizję. Poza tym promocję polegająca na obniżeniu marży o połowę przedłużyły również mBank i Multibank.
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w PLN
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank | Oprocentowanie | Marża |
BZ WBK | 5,22% | 1,35% |
Alior Bank | 5,35% | 1,50% |
ING Bank Śląski | 5,51% | 1,50% |
Eurobank | 5,54% | 1,69% |
HSBC | 5,57% | 1,70% |
Pekao | 5,64% | 1,70% |
Citi Handlowy | 5,65% | 1,80% |
Nordea Bank | 5,65% | 1,80% |
BOŚ | 5,70% | 1,70% |
Pekao Bank Hipoteczny | 5,75% | 1,75% |
PKO Bank Polski | 5,75% | 1,88% |
Pocztowy | 5,77% | 1,90% |
BNP Paribas Fortis | 5,86% | 1,99% |
mBank | 5,86% | 2,00% |
MultiBank | 5,86% | 2,00% |
Millennium | 5,87% | 2,00% |
Gospodarczy Bank Wielkopolski | 5,95% | 2,10% |
Deutsche Bank PBC | 6,05% | 2,20% |
Lukas Bank | 6,05% | 2,20% |
DnB Nord | 6,06% | 2,05% |
Kredyt Bank | 6,06% | 2,19% |
Bank BGŻ | 6,11% | 2,10% |
Allianz | 6,26% | 2,40% |
Getin Noble | 6,31% | 2,45% |
Raiffeisen Bank | 6,32% | 2,20% |
Polbank | 6,86% | 3,00% |
BPH | 8,66% | 4,80% |
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w EUR
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank | Oprocentowanie | Marża |
Alior Bank | 2,73% | 2,10% |
DnB Nord | 3,06% | 2,00% |
Deutsche Bank PBC | 3,20% | 2,50% |
BZ WBK | 3,21% | 2,50% |
Raiffeisen Bank | 3,24% | 2,60% |
PKO Bank Polski | 3,30% | 2,52% |
Nordea Bank | 3,39% | 2,60% |
Kredyt Bank | 3,47% | 2,70% |
BPH | 3,49% | 2,80% |
mBank | 3,76% | 3,00% |
MultiBank | 3,76% | 3,00% |
BOŚ | 3,95% | 2,90% |
Pekao | 4,20% | 3,50% |
Polbank | 4,30% | 3,60% |
Getin Noble | 5,42% | 4,70% |
Oprocentowanie i marże kredytów hipotecznych w CHF
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Bank | Oprocentowanie | Marża |
Nordea Bank | 2,91% | 2,80% |
BPH | 3,61% | 3,50% |
Alior Bank | 3,71% | 3,60% |
mBank | 3,91% | 3,80% |
MultiBank | 3,91% | 3,80% |
Polbank | 4,21% | 4,10% |
PKO Bank Polski | 7,03% | 6,92% |
Poprawę sytuacji na rynku kredytów w pierwszym półroczu widać również obserwując zmiany maksymalnej kwoty kredytów w złotych. Przeciętna zdolność kredytowa 4-osobowej rodziny uzyskującej dochód na poziomie 3,5 tys. zł wzrósł w porównaniu ze styczniem o 20 tys. zł (z 234 tys. zł do 214 tys. zł). W przypadku singla z takim samym dochodem zdolność wzrosła o 33 tys. zł. Nie są to więc różnice, które pozwalają nabyć dużo większe mieszkanie. Sytuacja jednak radykalnie się zmienia jeśli porównamy zmiany maksymalnej kwoty kredytu 4-osobowej rodziny z dochodem na poziomie 8 tys. zł netto. Tu zdolność wzrosła aż o 120 tys. zł, więc kredytobiorca może sobie pozwolić na 1-3 pokoje więcej, w zależności od cen nieruchomości w jego miejscu zamieszkania.
Gorzej wygląda natomiast porównanie wartości maksymalnej kwoty kredytów walutowych. W przypadku kredytów w euro zmiany są stosunkowo nieznaczne. W największym stopniu zmieniła się zdolność 4-osobowej rodziny osiągającej dochód na poziomie 3,5 tys. zł netto. W porównaniu ze styczniem spadła ona o 29 tys. zł. Dla kredytów we frankach ich zdolność również spadła, ale tylko o 8 tys. zł. Podobnie jak w przypadku kredytów w złotych, tak i we frankach najbardziej wzrosła natomiast - o 75 tys. zł - zdolność rodziny z dochodem 8 tys. zł.
Porównanie zdolności kredytowej w styczniu i lipcu 2010 r. (w tys. zł)
Kredyt na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%
Kredyt w złotych | |||
4-osobowa rodzina z dochodem 3,5 tys. zł netto | 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł netto | Singiel z dochodem 3,5 tys. zł netto | |
Lipiec | 234 | 720 | 275 |
Styczeń | 214 | 600 | 242 |
Różnica | 20 | 120 | 33 |
Kredyt w euro | |||
4-osobowa rodzina z dochodem 3,5 tys. zł netto | 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł netto | Singiel z dochodem 3,5 tys. zł netto | |
Lipiec | 164 | 610 | 248 |
Styczeń | 193 | 590 | 233 |
Różnica | -29 | 20 | 15 |
Kredyt we frankach | |||
4-osobowa rodzina z dochodem 3,5 tys. zł netto | 4-osobowa rodzina z dochodem 8 tys. zł netto | Singiel z dochodem 3,5 tys. zł netto | |
Lipiec | 158 | 610 | 232 |
Styczeń | 166 | 535 | 215 |
Różnica | -8 | 75 | 18 |
Jarosław Sadowski
analityk firmy Expander - Niezależny Doradca Finansowy
CENY OFERTOWE W CZERWCU 2010 r.
Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Gdańsk, Gdynia, Sopot
W czerwcu średnie ceny ofertowe są wyższe niż w maju o 0,8%, przy czym wzrosty miały miejsce we wszystkich 7 miastach. O 2%, czyli 120 złotych wyższa jest średnia cena metra kwadratowego w Gdańsku, o 1,4% (100 złotych) wzrosły średnie ceny w Krakowie. Najmniejsze zmiany miały miejsce w Sopocie +0,2% i Poznaniu +0,3%. Również w skali kwartału wszędzie poza Sopotem odnotowujemy wzrost średnich cen i wynosi on od 0,7% w Poznaniu do 3,9% w Krakowie. Nieznaczne wzrosty średnich cen w ostatnich miesiącach to przejaw poprawy sytuacji na rynku nieruchomości. Nastąpiła ona przede wszystkim dzięki większej dostępności kredytów, ale także dzięki lepszym nastrojom Polaków, którzy otrzymując dobre informacje o polskiej gospodarce liczą na pozytywne zmiany w domowych budżetach.
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
WROCŁAW | KRAKÓW | WARSZAWA | POZNAŃ | GDAŃSK | GDYNIA | SOPOT | |
czerwiec 09 | 6 450 | 6 920 | 8 200 | 5 686 | 6 150 | 6 650 | 10 060 |
lipiec 09 | 6 475 | 6 800 | 8 335 | 5 565 | 5 996 | 6 550 | 9 900 |
sierpień 09 | 6 435 | 6 893 | 8 260 | 5 695 | 6 010 | 6 232 | 10 062 |
wrzesień 09 | 6 440 | 6 900 | 8 250 | 5 720 | 6 130 | 6 280 | 10 192 |
październik 09 | 6 345 | 6 860 | 8 230 | 5 780 | 6 060 | 6 285 | 10 115 |
listopad 09 | 6 320 | 6 900 | 8 250 | 5 700 | 6 090 | 6 260 | 9 940 |
grudzień 09 | 6 300 | 6 950 | 8 270 | 5 730 | 6 080 | 6 290 | 9 954 |
styczeń 10 | 6 400 | 6 900 | 8 260 | 5 780 | 6 180 | 6 200 | 10 050 |
luty 10 | 6 585 | 6 880 | 8 250 | 5 800 | 6 120 | 6 300 | 10 260 |
marzec 10 | 6 570 | 6 940 | 8 360 | 5 750 | 6 100 | 6 280 | 10 400 |
kwiecień 10 | 6 660 | 7 090 | 8 415 | 5 780 | 6 125 | 6 370 | 10 115 |
maj 10 | 6 714 | 7 110 | 8 445 | 5 770 | 6 100 | 6 330 | 10 180 |
czerwiec 10 | 6 750 | 7 210 | 8 485 | 5 790 | 6 220 | 6 370 | 10 200 |
Procentowa zmiana ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
STRUKTURA CENOWA PODAŻY
W miastach charakteryzujących się najwyższymi w Polsce cenami średnimi niemal niemożliwe jest znalezienie ofert sprzedaży w cenie poniżej 3 tys. złotych za metr kwadratowy. W II kwartale 2010 takich ogłoszeń nie było w bazie serwisu www.szybko.pl. W Poznaniu i Krakowie można znaleźć pojedyncze oferty w cenie od 3 do 4 tys. za metr. W Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku również w tej cenie nie sposób kupić mieszkania na rynku wtórnym. W kolejnym przedziale cenowym, czyli pomiędzy 4 a 5 tys. można już stosunkowo łatwo znaleźć mieszkanie w Poznaniu, gdzie ponad 17% ofert jest wystawianych do sprzedaży w takich cenach. W Warszawie, Wrocławiu i Krakowie tego typu oferty należą do wyjątków. Wszędzie poza Warszawą łatwo dostępne są mieszkania w cenie od 5 d 6 tysięcy za metr kwadratowy. W Poznaniu jest to najliczniejsza - 54% grupa ofert, w Gdańsku jest to niemal 34% wszystkich ogłoszeń a w Krakowie i Wrocławiu około 15,5%. Wybór mieszkań w cenie powyżej 6 tys. złotych za metr jest bogaty we wszystkich analizowanych lokalizacjach. Za 6 do 7 tys. dostępnych jest niemal 68% mieszkań na rynku wtórnym we Wrocławiu, 45,5% w Gdańsku oraz 28,5% w Krakowie i jest to zakres cen, w którym najłatwiej o ofertę w przypadku tych trzech lokalizacji. Natomiast w stolicy największy wybór mają osoby, które decydują się wydać pomiędzy 7 a 9 tys. za metr kwadratowy - niemal 50% ogłoszeń mieści się w tym przedziale cenowym.
Warto zauważyć, iż w Warszawie wciągu ostatniego kwartału zwiększyła się liczba ofert dostępnych w cenie od 6 do 7 tys. - z 8 do 13,5 punktów procentowych. Jednak w tym samym czasie pojawiło się więcej ofert w cenie powyżej 10 tys. złotych za metr, w I kwartale stanowiły 13% ofert, zaś obecnie 19% i między innymi ta zmiana struktury podaży spowodowała wzrost średniej ceny w ciągu ostatnich 3 miesięcy. W Krakowie nastąpiło podobne zjawisko. W I kwartale 2010 niemal 50% mieszkań można było kupić za 7 do 8 tys., obecnie stanowią one 26% całości podaży. Przybyło natomiast ofert w cenie powyżej 8 tys. stanowią one ponad 27% wszystkich ogłoszeń, podczas gdy w I kwartale było to 8,3%. We Wrocławiu również pojawiło się więcej ofert w najwyższych cenach. W II kwartale 7,5% ogłoszeń wystawiona była w cenie powyżej 8 tys. za metr, natomiast 3 miesiące temu było to 1,3%.
W Poznaniu i Gdańsku struktura cenowa ofert nie uległa większym zmianom w ciągu ostatniego kwartału.
Struktura cenowa oferty mieszkań z rynku wtórnego
Łódź, Lublin, Szczecin, Toruń, Olsztyn, Opole, Białystok, Katowice
do 3 tys. | 3-4 tys. | 4-5 tys. | 5-6 tys. | 6-7 tys. | 7-8 tys. | 8-9 tys. | 9-10 tys. | pow. 10 tys. | |
WARSZAWA | brak | brak | 0,2% | 2,0% | 13,5% | 24,0% | 25,0% | 16,3% | 19,0% |
KRAKÓW | brak | 0,3% | 2,4% | 15,5% | 28,5% | 26,0% | 14,5% | 6,3% | 6,5% |
WROCŁAW | brak | brak | 0,6% | 15,6% | 67,6% | 8,8% | 7,4% | 0,1% | brak |
GDAŃSK | brak | brak | 4,7% | 33,8% | 45,5% | 10,1% | 1,6% | 2,0% | 2,2% |
POZNAŃ | brak | 0,5% | 17,2% | 54,0% | 27,2% | 1,1% | brak | brak | brak |
Wszędzie poza Olsztynem średnie ceny w ciągu ostatniego miesiąca wzrosły. Średnia zmiana dla wszystkich ośmiu miast wynosi +0,5%. Najwyższy wzrost rzędu 2,2% miał miejsce w Katowicach. W Toruniu ceny ofertowe są o 1% wyższe, w Łodzi, Lublinie i Szczecinie o 0,6% a w Opolu i Białymstoku niemal nie uległy zmianom. Średnie ceny w Olsztynie spadły nie tylko w ostatnim miesiącu (o 1,7%), ale także zanotowaliśmy tu jedyny spadek cen w skali roku o 4,1%.
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
ŁÓDŹ | LUBLIN | SZCZECIN | TORUŃ | OLSZTYN | OPOLE | BIAŁYSTOK | KATOWICE | |
czerwiec 09 | 4 210 | 4 900 | 4 670 | 4 530 | 4 880 | 4 050 | 4 360 | 4 015 |
lipiec 09 | 4 322 | 4 953 | 4 785 | 4 560 | 4 741 | 4 065 | 4 329 | 3 997 |
sierpień 09 | 4 217 | 4 941 | 4 780 | 4 580 | 4 719 | 4 215 | 4 372 | 4 045 |
wrzesień 09 | 4 300 | 4 900 | 4 810 | 4 470 | 4 819 | 4 275 | 4 330 | 4 020 |
październik 09 | 4 280 | 4 888 | 4 805 | 4 500 | 4 820 | 4 355 | 4 350 | 3 960 |
listopad 09 | 4 210 | 4 760 | 4 700 | 4 600 | 4 900 | 4 340 | 4 380 | 3 920 |
grudzień 09 | 4 090 | 4 900 | 4 780 | 4 500 | 4 850 | 4 220 | 4 350 | 3 930 |
styczeń 10 | 4 126 | 4 980 | 4 865 | 4 500 | 4 900 | 4 200 | 4 370 | 4 020 |
luty 10 | 4 270 | 5 040 | 4 760 | 4 540 | 4 840 | 4 250 | 4 480 | 4 180 |
marzec 10 | 4 320 | 5 100 | 4 770 | 4 565 | 4 800 | 4 350 | 4 550 | 4 170 |
kwiecień 10 | 4 330 | 5 060 | 4 830 | 4 540 | 4 820 | 4 470 | 4 610 | 4 120 |
maj 10 | 4 270 | 5 030 | 4 840 | 4 610 | 4 760 | 4 400 | 4 600 | 4 110 |
czerwiec 10 | 4 300 | 5 060 | 4 870 | 4 655 | 4 680 | 4 400 | 4 610 | 4 200 |
Struktura cenowa podaży
Mimo że w analizowanej grupie 8 miast średnia cena kształtuje się na poziomie 4 600 złotych to, podobnie jak w najdroższych polskich lokalizacjach, trudno znaleźć oferty w cenie poniżej 3 tys. złotych za metr. Jest to możliwe w Lublinie, Szczecinie, Toruniu, Białymstoku i Katowicach, choć jest to bardzo niewielki odsetek ogłoszeń. Wszędzie poza Katowicami najłatwiej jest kupić mieszkanie w cenie między 4 a 5 tys. złotych za metr kwadratowy. Oferty takie stanowią od 48% wszystkich ogłoszeń w Toruniu do ponad 77% w Opolu. W przypadku Katowic liczniejszy jest niższy przedział cenowy, między 3 a 4 tys. złotych za metr kwadratowy.
Struktura cenowa podaży nie zmieniła się zasadniczo w stosunku do I kwartału 2010. Pojawiło się jednak więcej ofert w najniższym przedziale cenowym. Trzy miesiące temu nie było ich wcale w Białymstoku czy Lublinie, a dziś stanowią odpowiednio 1,1% i 5,3% podaży. W przypadku Lublina warto zauważyć spadek liczby ofert w cenie od 5 do 6 tys. o niemal 24 punkty procentowe na rzecz ofert tańszych, między 3 a 5 tys. za metr.
Struktura cenowa oferty mieszkań z rynku wtórnego
Procentowa zmiana cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym
do 3 tys. | 3-4 tys. | 4-5 tys. | 5-6 tys. | 6-7 tys. | 7-8 tys. | |
ŁÓDŹ | brak | 27,6% | 65,2% | 7,3% | brak | brak |
LUBLIN | 5,3% | 8,5% | 51,1% | 26,6% | 8,5% | brak |
SZCZECIN | 0,7% | 10,9% | 62,3% | 23,2% | 2,5% | 0,4% |
TORUŃ | 1,0% | 30,3% | 48,0% | 18,0% | 2,7% | brak |
OLSZTYN | brak | 7,1% | 55,5% | 35,3% | 2,1% | brak |
OPOLE | brak | 16,9% | 77,4% | 5,3% | 0,5% | brak |
BIAŁYSTOK | 1,1% | 11,2% | 64,3% | 20,0% | 2,0% | 1,4% |
KATOWICE | 3,4% | 48,8% | 38,0% | 8,1% | 1,2% | 0,5% |
Marta Kosińska
WWW.Szybko.pl