Chcesz sprzedać mieszkanie? Zobacz, jak zrobić to najkorzystniej
Przed weekendem w „Serwisie Inwestora” pisaliśmy o tym, na co warto zwrócić uwagę kupując mieszkanie. Dziś natomiast mamy kilka porad dla wszystkich tych, którzy zamierzają sprzedać nieruchomość. Czy wiesz, że nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych można zaoszczędzić na podatku dobierając odpowiednią strategię sprzedaży lokalu?
Sprzedając mieszkanie możesz wybrać kilka rozwiązań. Możesz sprzedać je samodzielnie lub z pośrednikiem, możesz podpisać umowę przedwstępną w formie zwykłej lub przed notariuszem, możesz zażądać od kupującego zadatku lub zaliczki…
Wszystko zaczyna się od negocjacji nabywcy ze sprzedającym. W ich wyniku strony decydują jaka będzie cena lokalu, kiedy podpisana zostanie umowa, wydany lokal itp.
Czy widziałeś już marcowy numer „Pieniędzy & Inwestycji”? Skorzystaj z naszych porad ZAMÓW darmowy egzemplarz na próbę |
Najpierw umowa przedwstępna
W umowie przedwstępnej strony uzgadniają na piśmie kiedy i na jakich warunkach dojdzie do umowy ostatecznej. Czas upływający pomiędzy umową przedwstępną a końcową kupujący wykorzystuje na zdobycie finansowania - czyli najczęściej na zaciągnięcie kredytu. Etap umowy przedwstępnej może więc zostać pominięty, gdy kupujący dysponuje gotówką.
Zazwyczaj tuż po podpisaniu umowy dochodzi także do przekazania zadatku lub zaliczki. Następuje to w gotówce lub w formie przelewu. Ta druga jest coraz bardziej popularna, szczególnie gdy w grę wchodzą kwoty przeszło 20 tys. zł (10 % wartości nieruchomości jest standardem).
Pamiętaj! Zaliczka to kwota, która w razie niezawarcia umowy zostaje zwrócona nabywcy. Tymczasem zadatek musi zostać zwrócony kupującemu w podwójnej wysokości, gdyby do transakcji nie doszło z winy sprzedającego. Gdyby natomiast do transakcji nie doszło z winy kupującego, sprzedający może zachować zadatek.
Umowę przedwstępną można zawrzeć w formie zwykłej lub notarialnej. Głównymi cechami różnicującymi te umowy jest fakt, że w przypadku formy notarialnej strony stwierdzają, że akt ten zastępuje wyrok sądu.
Poznaj sposoby na uniknięcie pułapek i kruczków w umowach z instytucjami finansowymi, dzięki czemu będziesz mógł maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy w przyszłości Zostań Czytelnikiem „Pieniędzy & Inwestycji” Sprawdź sam - ZAMÓW DARMOWY numer |
Przykładowo w przypadku niedotrzymania przez sprzedającego warunków umowy, kupujący może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności i następnie egzekucję. Dodatkowo roszczenia nabywcy ujawnione zostają w trzecim dziale księgi wieczystej, co zabezpiecza przed sytuacją, w której mieszkanie mogłoby być sprzedane kilka razy. Natomiast w przypadku zawarcia umowy w formie zwykłej, można jedynie dochodzić wynagrodzenia za szkodę wynikłą z niedotrzymania warunków umowy na drodze sądowej.
Potem umowa finalna
Umowa finalna musi zostać zawarta przed notariuszem. Tylko taka przenosi bowiem prawo do nieruchomości. W treści tego dokumentu ustalana jest konkretna data wydania i zapłaty za nieruchomość. Przeważnie ta druga następuje szybciej, a normą jest zamknięcie całej transakcji w ciągu kilku lub kilkunastu dni. Zapłata następuje zazwyczaj w formie przelewu - często strony zakładają sobie nawet konta w tym samym banku, żeby przelew można było zrobić od razu u notariusza.
Gotówka zdarza się znacznie rzadziej, bo i kwoty są znaczące, a wbrew pozorom ryzyko niemałe. Sprzedający naraża się bowiem na szereg niebezpieczeństw. Po pierwsze podczas liczenia banknotów może dokonać trywialnej pomyłki, albo niosąc pieniądze od notariusza może być napadnięty. Bardziej jednak można się obawiać, że gotówka może pochodzić z przestępstwa, a nawet być sfałszowana.
Sprzedając mieszkanie możesz dodatkowo zabezpieczyć przelew środków korzystając z usługi depozytu notarialnego - kupujący wpłaca doń pieniądze przed transakcją, a przelewa je notariusz na rachunek sprzedającego po transakcji. Z tego tytułu trzeba jednak notariuszowi dodatkowo zapłacić - maksymalnie 1211,55 zł (z VAT) w przy kwocie 300 tys. zł.
Podejmuj świadome decyzje finansowe Zobacz, jak inwestować i zarabiać Zostań Czytelnikiem „Pieniędzy & Inwestycji” ZAMÓW pierwszy egzemplarz za darmo |
I jeszcze podatki
Załóżmy, że chcesz sprzedać mieszkanie do którego nabyłeś prawo przed 1 stycznia 2007, ale po 1 stycznia 2006 r. W takiej sytuacji warto, abyś zastanowił się, jak mógłbyś uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania, który w przypadku mieszkania o cenie 500 tys. zł wyniósłby 50 tys. zł.
Rozwiązanie jest proste. Wystarczy zawrzeć umowę finalną najwcześniej 1 stycznia 2012 r. Wtedy to bowiem mnie 5 lat podatkowych od nabycia nieruchomości, co zwalnia z podatku z tytułu sprzedaży nieruchomości. Nie oznacza to jednak, że tego dnia trzeba rozpocząć transakcję. Możesz bowiem zawszeć umowę przedwstępną przed tą datą - najlepiej w bezpieczniejszej formie notarialnej z pełnomocnictwem nieodwołalnym i niewygasającym do zawarcia umowy finalnej 1 stycznia 2012 r.
Dzięki takiemu pełnomocnictwu notarialnemu kupujący będzie mógł przenieść na siebie własność mieszkania nawet gdy sprzedający w międzyczasie się rozmyśli, a nawet umrze. Z takim zabezpieczeniem kupujący może Ci więc zapłacić za mieszkanie bo otrzyma klucze do mieszkania już w momencie zawarcia umowy przedwstępnej. Świadomym jednak trzeba być, że faktyczne przeniesienie własności nastąpi dopiero w momencie podpisania umowy finalnej.
Zobacz, jakie porady znajdziesz w marcowym numerze „Pieniędzy & Inwestycji” Zostań naszym Czytelnikiem Zamów DARAMOWY numer na próbę |
Możesz też sprzedać i mieszkać dalej
Gdy natomiast jesteś w trakcie zamiany mieszkania, możesz wynegocjować prawo do mieszkania w lokalu nawet przez kilka miesięcy po jego zbyciu, aż do momentu otrzymania kluczy do nowego „M”. Zazwyczaj ma to jednak odzwierciedlenie w niższej cenie lokalu lub nawet opłacaniu przez dawnego właściciela czynszu za wynajem sprzedanego mieszkania.
Rozwiązań jest więc wiele, trzeba być świadomym ryzyka i oszczędności płynących z każdego z nich, aby optymalnie dobrać schemat przeprowadzenia transakcji do konkretnych uwarunkowań.
Oprac. na podst. raportu „Uważaj na rozliczenia przy sprzedaży mieszkania”, Bartosz Turek Home Broker