Domy w cenie mieszkania – przekonaj się, czy to prawda
„Lepiej wybudować dom poza miastem niż kupować 3-pokojowe mieszkanie” – z takimi opiniami możemy spotkać się na każdym kroku. Marża deweloperów i dodatkowo wyższa cena za atrakcyjną lokalizację w centrum miasta są przykładami dodatkowych kosztów podnoszącymi cenę mieszkania. Kiedy porównamy do tego koszty samodzielnego wybudowania domu łatwo zauważamy jak atrakcyjnym finansowo jest to rozwiązaniem. Sprawa jednak nie jest aż tak prosta jak się z początku wydaje. Zróbmy zatem małe porównanie.
Aby uwiarygodnić porównanie mieszkania w centrum do domu pod miastem porównam nieruchomości, które mają zbliżona cenę i powierzchniowo nadają się dla 4 osobowej rodziny. Analizując i uśredniając ceny nieruchomości w 5 największych miastach Polski i wokół nich porównam mieszkanie o podwyższonym standardzie w centrum miasta o powierzchni 70 m2 z domem o powierzchni 160m2 na działce 15 arowej w odległości 20 km od centrum. W obu przypadkach cena zakłada wykończenie i daje nam w sumie kwotę ok. 700.000 zł. Mając ujednoliconą cenę możemy teraz porównać inne czynniki, które będą wywierać wpływ na Twoje codzienne życie w obu lokalizacjach.
Czynniki ekonomiczne
- Komunikacja
Na użytkowanie składa się nie tylko czysta eksploatacja nieruchomości (o czym poniżej), ale też koszty codziennych podróży: dom – praca/szkoła/zakupy/kultura i z powrotem. W przypadku mieszkania możesz przyjąć założenie, iż w czasie do maksimum ok. 45 min. jesteśmy w stanie osiągnąć miejsce naszej pracy (zakładamy duże zakorkowanie podczas szczytu). Drugi rodzic oraz dzieci dzięki komunikacji publicznej mogą bez problemu docierać nią do pracy i szkół zazwyczaj w jeszcze krótszym czasie.
Z racji słabo rozwiniętej infrastruktury transportu publicznego na terenach pozamiejskich, odrzućmy wariant jazdy do pracy komunikacją publiczną z domu do pracy i z powrotem. Pozostaje więc nam jedyna opcja w postaci dwóch samochodów rodziców oraz odwożenia dzieci w każde miejsce. Rozwiązanie mieszane (dojazd samochodem do stacji początkowej, a potem komunikacją publiczną) powoli staje się możliwy tylko w Warszawie jednak i tak jest drogi i czasochłonny. W przypadku domu oboje rodzice są więc praktycznie skazani na posiadanie 2 samochodów (dodatkowy koszt, który nigdy nie jest dodawany do ceny domu). Wiążą się z tym więc dodatkowe koszty paliwa, ubezpieczenia i przeglądów/napraw. Tych kosztów „nie widać” mając w świadomości iluzoryczny obraz wyłącznie domu z trawnikiem.
Spójrz na poniższe tabele. Dzięki policzeniu samych kosztów podróży od poniedziałku do piątku otrzymujemy następujący wynik:
Mieszkanie w centrum miasta | Koszt | |||
1. | Codzienna trasa o dł. 20 km (dom-praca-dom) | samochód osobowy | 222 zł | |
2. | Drugi rodzic + 2 dzieci | komunikacja publiczna (karta) | 200 zł | |
uśredniony koszt paliwa (Pb/ON) | 4,2 | zł/l | ||
spalanie: | 8 | l/100km | ||
kilometraż dzienny – praca | 20 | km | ||
kilometraż miesięczny - praca + dodatkowo (poniżej) | 660 | km | ||
dodatkowo miesięcznie (edukacja/kultura/sport/odwiedziny) | 200 | km | ||
3. | Koszt transportu razem: | 422 zł | ||
4. | Zsumowany dzienny czas podróży: | ok. 1,5 h | ||
Dom pod miastem | Koszt | |||
1. | Codzienna trasa o dł. 50 km (dom-praca-dom) + codzienny dowóz 2 dzieci 20 km - razem 70 km dziennie | 1 samochód osobowy | 675 zł | |
2. | drugi samochód - trasa o dł. 50 km (dom-praca-dom) | 2 samochód osobowy - 1150 km miesięcznie | 386 zł | |
uśredniony koszt paliwa (Pb/ON) | 4,2 | zł/l | ||
spalanie: | 8 | l/100km | ||
kilometraż dzienny | 70 | km | ||
kilometraż miesięczny - praca + dodatkowo (poniżej) | 2010 | km | ||
dodatkowo miesięcznie (edukacja/kultura/sport/odwiedziny) | 400 | km | ||
3. | Koszt transportu razem: | 1 062 zł | ||
4. | Zsumowany dzienny czas podróży: | ok. 3 h | ||
- Eksploatacja
Średni koszt eksploatacji domu do rząd wielkości 5 zł/m2. Stawki czynszów mieszkań kształtują się na poziomie ok. 8 zł/m2. Jak łatwo policzyć po raz kolejny mieszkanie okazuje się tańsze. Dodać należy fakt, iż mieszkaniem zarządza jeden podmiot i czynsz płacony jest kompleksowo. W przypadku domu, musimy sami zatroszczyć się o rzeczy o których załatwianiu nawet nie musimy myśleć mieszkając w mieście.
Dodatkowym mankamentem eksploatacji domu jest samodzielna opieka nad każdym jego elementem. W przypadku mieszkania nie martwimy się o odśnieżanie, naprawy dachu, elewacji, odwodnienia terenu czy wywóz śmieci. Jeśli więc zsumujemy oszczędności komunikacyjne i eksploatacyjne uzyskamy kwotę 955 zł miesięcznie. To bardzo dużo, zważywszy, ile wydatków przypada na 4 osobową rodzinę.
Porównanie kosztów utrzymania | ||
Dom | Ogrzewanie, wywóz śmieci, prąd/gaz/węgiel, woda, | 875 zł |
Mieszkanie | Czynsz, prąd | 560 zł |
Różnica na korzyść mieszkania | -315 zł | |
Czynniki pozaekonomiczne
Wypoczynek - Wybór mieszkania jak pokazują powyższe tabele to 45 minut snu więcej. I to najważniejszego snu (nad ranem). Mieszkając w domu jesteśmy skazani na o wiele wcześniejsze rozpoczęcie dnia i równocześnie mniej czasu dla siebie wieczorem. Przewaga domu może się uwydatnić w weekend. Jednak tylko pod warunkiem, że nie wkalkulujemy w niego strzyżenia trawnika, naprawy zatkanej rynny czy też po prostu sprzątania, którego powierzchnia jest ponad dwukrotnie większa niż w przypadku mieszkania.
Hałas - pierwsze co nam przychodzi na myśl to to, że w mieszkaniu musi być głośniej. W istocie jest tak zazwyczaj. Jednak czynnik hałasu jest bardzo często przereklamowany przez zwolenników domów (ale często jeszcze nie mieszkańców). Nie potrafią oni często wyobrazić sobie jaką „przyjemnością” jest poranny przejazd traktorem jadącego do pola o 6 rano, „urokliwe” dźwięki pił do drewna oraz „sympatyczne” ujadanie psów od samego świtu.
Jakość powietrza - tutaj nie ma żadnych wątpliwości. Powietrze poza miastem jest praktycznie zawsze lepsze niż w mieszkaniu w centrum. W domu mamy też o wiele większą przestrzeń dla siebie oraz kawałek działki, który możemy zagospodarować wg własnego uznania.
Dzieci - do najważniejszych czynników pozaekonomicznych należy przede wszystkim kwestia wychowania dzieci. W przypadku wyboru życia poza miastem, dzieci są odcięte od takich miejsc jak szkoła muzyczna, kina, teatry, kursy/korepetycje, kluby sportowe, biblioteki i inne ośrodki. Oczywiście mogą tam dotrzeć, ale pamiętajmy, że każde skorzystanie z w/w miejsc wymaga podwiezienia przez jednego z rodziców (dodatkowy czas w samochodzie!). To kolejne spore ograniczenie i czas którego nie odzyskamy. W mieście dzieci i młodzież mogą samodzielnie korzystać z komunikacji publicznej.
Zaopatrzenie - kolejnym minusem przemawiającym na korzyść mieszkania jest baza zaopatrzeniowa, która w mieście jest wokół nas. W wiejskiej zabudowie mieszkaniowej możemy często co najwyżej spotkać sklepy podstawowego zaopatrzenia (spożywcze). Do tego dodajmy brak bankomatów, czasami brak w sąsiedztwie poczty (lub działającej krótko w ciągu dnia) więc kiedy wracamy z pracy z miasta jest ona już nieczynna. Sporo do życzenia pozostawia często opieka zdrowotna której zakres jest jedynie podstawowy, a do specjalistów znów trzeba dostać się wyłącznie samochodem.
Wnioski
Wbrew pozorom kupno domu praktycznie zawsze jest droższe i jest dość złudną opcją, że za te same pieniądze otrzymamy w zamian o wiele lepszy standard życia. Od dawna daje się zauważyć coraz więcej młodych ludzi zachłyśniętych filmowym marzeniem własnego domu z ogródkiem. Godziny spędzone w samochodzie, dzieci nie mające co ze sobą zrobić popołudniami oraz ciągłe staranie o utrzymanie porządku/naprawianie usterek (co zjada ten wymarzony czas relaksu) coraz więcej osób szorstko sprowadza na ziemię.
Zastanawiając się więc nad kupnem domu warto zwrócić uwagę na fakt, czy naprawdę stać nas na niego i czy permanentne uzależnienie od samochodu jest właśnie tym stylem życia o jaki nam chodzi.
Witold Zamorski
dział analiz rynku nieruchomości
Północ Nieruchomości S.A.
Przeczytaj także:
Uważaj na medialne prognozy. Poznaj prawdę o rynku nieruchomości
Jeśli inwestujesz na rynku nieruchomości lub planujesz zakup mieszkania, powinieneś uodpornić się na głośne medialnie i nierzadko pozbawione obiektywizmu prognozy przedstawicieli branży, którzy twierdzą, że ceny mieszkań będą rosnąć i, że wkrótce możemy spodziewać się kilkunastoprocentowych stóp zwrotu. To marzenia ściętej głowy, które funkcjonują w oderwaniu od rzeczywistości.
Kontrargumentów w stosunku do wizji „ekspertów od hossy” jest wiele. Dla uzyskania panoramicznego obrazu bieżącej sytuacji na polskim rynku nieruchomości musisz mieć w pamięci przede wszystkim przełomowe rozstrzygnięcia z ostatnich wyjątkowo burzliwych lat, które nastąpiły nie tylko w Polsce, ale i na świecie. Spekulacyjny balon, z jakim mieliśmy do czynienia po akcesji Polski do UE, zdarza się rzadziej niż raz na jedno pokolenie, a makroekonomiczne perspektywy nie pozwalają doszukiwać się nawet na odległym horyzoncie zalążków jego powtórki. Zobacz zatem, jak obecnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości na świecie, jaki wpływ ma ona na polski rynek oraz jakie są prognozy i – co najważniejsze – dlaczego, naszym zdaniem, ceny mieszkań nie wzrosną.
Dalej
Chcesz kupić nieruchomość? Zobacz, jakie dokumenty musisz sprawdzić
Czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym stawia budynek, czy otrzymał pozwolenie na budowę i kto może go reprezentować przy zawieraniu umów z klientami – to jedne z ważniejszych elementów, jakie musisz sprawdzić kupując nieruchomość na rynku pierwotnym. To jednak nie wszystko. Zobacz, jakie jeszcze dokumenty dotyczące inwestycji i dewelopera musisz dokładnie przeczytać przed zawarciem umowy, aby uniknąć przykrych i kosztownych niespodzianek.
Dalej