Mieszkania: Skromny wzrost cen
W 2010 roku indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na bazie operacji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Broker, spadł o 0,7 proc.
Zgodnie z oczekiwaniami sytuacja na rynku mieszkaniowym jest stabilna. Liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych mieszkań wzrósł w grudniu o 0,16 proc., osiągając poziom 881,39 pkt. Oznacza to, że w całym ubiegłym roku stracił na wartości 0,68 proc. Uwzględniając inflację, można więc mówić o ok. 4-proc. realnym spadku cen w 2010 roku.
Jednocześnie grudzień był dziesiątym z rzędu miesiącem, w którym zanotowaliśmy wzrost liczby transakcji uwzględnianych przy obliczaniu indeksu. Tym razem ich liczba wyniosła rekordowe 3179 sztuk, była wiec tylko nieznacznie wyższa od tej odnotowanej w listopadzie (3167). W porównaniu z grudniem 2009 roku liczba transakcji wzrosła o 11 proc.
Obliczany już od trzech lat indeks cen mieszkań, powstaje na podstawie transakcji przeprowadzanych przez klientów Open Finance i Home Brokera. Trzeba uwzględnić przy tym, że wzrost ich liczby wynika nie tylko z rosnącego zainteresowania ze strony nabywców, ale w części jest on również efektem wzrostu skali działalności zarówno Open Finance, jak i Home Broker.
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W ostatnim miesiącu ubiegłego roku ceny wzrosły w połowie spośród 16 monitorowanych przez nas miast. Najbardziej w Olsztynie (o 3,7 proc.), Katowicach (1,2 proc.) oraz Lublinie (0,9 proc.). Z kolei największe spadki dotknęły Toruń (6,1 proc.), Gdańsk (4,6 proc.) i Bielsko-Białą (2,9 proc.).
Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego
w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
miasto | mediana cen m2 w grudniu 2010 r. | roczna zmiana ceny | miesięczna zmiana ceny |
Białystok | 4226 zł | 2.5% | -1.4% |
Bydgoszcz | 4039 zł | -1.8% | -2.9% |
Gdańsk | 5408 zł | -3.0% | -0.7% |
Gdynia | 5553 zł | 1.2% | -4.6% |
Katowice | 3808 zł | 4.6% | -0.4% |
Kraków | 6474 zł | 2.2% | 1.2% |
Lublin | 4648 zł | 0.5% | 0.3% |
Łódź | 4327 zł | 6.0% | 0.9% |
Olsztyn | 4546 zł | 5.7% | 0.1% |
Poznań | 5500 zł | -2.1% | 3.7% |
Szczecin | 4688 zł | -7.3% | -1.1% |
Warszawa | 7917 zł | 1.7% | 0.6% |
Wrocław | 6059 zł | -2.6% | -6.1% |
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
Wprowadzenie do programu Rodzina na Swoim zmian niekorzystnych dla potencjalnych jego beneficjentów opóźnia się i raczej nie należy się spodziewać, żeby zaczęły one obowiązywać wcześniej niż od początku drugiego kwartału (warunki, na których opiera się program, aktualizowane są właśnie co kwartał). Osoby zainteresowane skorzystaniem z ulgi dostały więc kilka miesięcy więcej. Dotychczas, rosnącą systematycznie liczbę transakcji, wiązaliśmy m.in. właśnie z planowanymi zmianami i chęcią „załapania” się na kredyt z dopłatą. Ponadto końcówka roku na rynku mieszkaniowym tradycyjnie przynosi zwiększone obroty. Dlatego oczekujemy, że początek roku przyniesie spadek liczby zawieranych transakcji.
W przyszłym roku ceny mieszkań naszym zdaniem utrzymają się w trendzie horyzontalnym. Żaden z czynników, które mogą na nie wpływać, nie będzie na tyle silny, aby pociągnąć rynek w którąś ze stron. Czynnikami przemawiającymi za wzrostem cen jest wzrost stawek VAT na nowe mieszkania czy rosnąca dostępność kredytów hipotecznych. Z drugiej strony hamulcowym są wspomniane zmiany w programie RnS oraz stosunkowo wysoka podaż ze strony firm deweloperskich.
Bernard Waszczyk, Open Finance
KOMENTARZ Home Broker, 10.01.2011 r.
W grudniu ceny mieszkań kosmetycznie wzrosły po niewielkiej korekcie miesiąc wcześniej. Od początku roku przeciętne M w największych polskich miastach straciło na wartości mniej niż 1%. W trakcie roku najwyższy poziom cen transakcyjnych przypadł na maj, kiedy to względem stycznia obserwować można było wzrost na poziomie 2,3%. Dane te świadczą niewielkich fluktuacjach i utrzymywaniu się cen nieruchomości na stabilnym poziomie w ostatnim roku. Ponadto wciąż pozostajemy powyżej dołka cenowego z połowy zeszłego roku, kiedy to zatrzymała się fala kryzysowej przeceny.
Dobry wynik rodzimego rynku
W szerszej perspektywie wyniki rodzimego rynku także należy ocenić pozytywnie. Ceny po kryzysie ustabilizowały się w połowie 2009 roku na poziomie około 10 - 15% poniżej szczytów hossy z przełomu 2007 i 2008 roku. Jest to wynik nawet dwukrotnie lepszy niż w takich krajach jak: USA, Ukraina, Irlandia czy Bułgaria. Nie znaczy to jednak, że w owym czasie ceny nieruchomości wszędzie spadały. Pomimo kryzysu finansowego i problemów fiskalnych krajów europejskich wzrosty obserwować można było chociażby w Szwajcarii czy Australii.
Więcej transakcji pomimo efektu grudnia
Pomimo sezonowo mniejszego ruchu na rynku nieruchomości w ostatnim miesiącu roku po raz dziesiąty z rzędu zanotowaliśmy wzrost liczby zawieranych transakcji (licząc miesiąc do miesiąca). Dynamika zmian była jednak przeszło siedemnastokrotnie mniejsza niż w listopadzie kiedy to wyniosła 6,6%. Czynnik ten należy jednak ocenić bardzo pozytywnie, gdyż świadczy o sile rodzimego rynku. Bez wątpienia wpływ na taki wynik miały sytuacja na rynku kredytowym oraz rosnąca liczba nabywców na rynku. Zgodnie z badaniami Home Broker blisko 75% mieszkań kupowanych jest bowiem z użyciem kredytu. Postępująca liberalizacja polityki kredytowej przez instytucje finansowe jest więc kluczowa dla poprawy sytuacji na rynku nieruchomości. Warto w tym kontekście zauważyć, że od początku zeszłego roku przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto, która chciałaby zaciągnąć kredyt w złotych na 30 lat wzrosła o 53 tys. zł do 421 tys. zł w grudniu.
Obserwowany wzrost wolumenu transakcji nie byłby jednak możliwy gdyby w 2010 roku Polacy nie ruszyli za zakupy mieszkań. Zgodnie ze wstępnymi danymi Home Broker w czwartym kwartale 2010 roku liczba osób chcących kupić własne M wzrosła o 86% względem początku 2009 roku i o 44% względem pierwszego kwartału zeszłego roku. Dynamiczny wzrost w ostatnich kwartałach może być dobrym prognostykiem na przyszłość, sugerującym dalszy wzrost liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym w 2011 roku.
Negocjacje cen trudniejsze niż w 2009
Rosnąca liczba transakcji przełożyła się także na coraz mniejszy zakres negocjacji ceny sprzedaży lokalu na rynku wtórnym. Średnio w 2009 roku cena transakcyjna mieszkań różniła się od ofertowej o 3,8%. W zeszłym roku wynik ten obniżył się o 0,3 pp. i wyniósł niecałe 3,5%. Warto ponadto zauważyć, że w ostatnich trzech miesiącach wyniki negocjacji były coraz mniej korzystne dla kupujących. W grudniu przeciętnie wynegocjowali oni 2,9% ceny wyjściowej, podczas gdy we wrześniu blisko 4%. Ponadto dwuletnie minimum, które przypadło na lipiec zeszłego roku, jedynie kosmetycznie różniło się od wyniku poprzedniego miesiąca.
Używane coraz tańsze
W tym kontekście należy jednak zauważyć, że w ostatnich 12 miesięcy na 7 największych rynkach ceny ofertowe mieszkań spadły o 1,2% zbliżając się tym samym do poziomu rynkowego. Największy spadek - o 3,9% - odnotowano w Krakowie. Można to łączyć z jednym z najwyższych relatywnych poziomów cen w tym mieście. Zarobki Krakusów są bowiem niskie w porównaniu do cen nieruchomości. Jak niskie? Gdyby przyjąć że trzyosobowe rodziny z dochodem średnim w danym mieście, wystąpiłyby o kredyt na zakup mieszkania, to krakowska rodzina mogłaby sobie kupić mieszkanie o powierzchni 53 m kw. W przypadku rodziny Warszawskiej byłoby to 66 m kw., Toruńskiej 81 metrów, a Katowickiej nawet 123 metry.
Największy wzrost - o 2,2% - charakteryzował za to rynek używanych mieszkań w Łodzi. Sytuację tę należy jednak rozważać w kontekście relatywnie niskiego ich poziomu. Bezpośrednio łączy się to z programem „Rodzina na Swoim”, który mógł stymulować popyt i stworzyć swoistą barierę dla spadków cen. Należy bowiem pamiętać, że limit cen kwalifikujący do rządowego wsparcia wynosi w Łodzi 6,7 tys. zł za m kw., a średnia cena ofertowa w grudniu wyniosła 4,6 tys. zł.
Ceny nominalnie wzrosną, choć realnie spadną
Ceny ofertowe mieszkań używanych | |||
Miasto | Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym | ||
grudzień '09 | grudzień '10 | Zmiana | |
Kraków | 8 188 zł | 7 871 zł | -3,9% |
Łódź | 4 546 zł | 4 644 zł | 2,2% |
Poznań | 6 307 zł | 6 251 zł | -0,9% |
Szczecin | 4 862 zł | 4 797 zł | -1,3% |
Trójmiasto | 6 964 zł | 6 767 zł | -2,8% |
Warszawa | 9 363 zł | 9 443 zł | 0,9% |
Wrocław | 7 144 zł | 6 984 zł | -2,2% |
Co przyniesie przyszłość na rynku nieruchomości? Zgodnie z grudniową prognozą Home Broker, w największych miastach, przeciętna cena mieszkań powinna wzrosnąć w 2011 roku o 1,7%. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3%. Taka zmiana nie wpłynie znacząco na łatwość zakupu nieruchomości przez przeciętnego nabywcę.
W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może jednak przedstawiać się odmiennie. Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Obecnie co trzecia nieruchomość sprzedawana na rynku wtórnym należy do tego segmentu rynku. Doradcy Home Broker sugerują jednak, że w kolejnym roku ich udział w liczbie transakcji powinien spaść, chociażby w związku z planowanym ograniczeniem programu „Rodzina na Swoim”. Warto zauważyć, że do tej pory, zważywszy na niską cenę, mógł to być najczęściej wybierany typ budownictwa przez osoby korzystające z kredytu z dofinansowaniem.
Rozważając natomiast wielkość mieszkań, największymi optymistami powinni być przede wszystkim właściciele lokali dwupokojowych. Jest to obecnie najbardziej pożądana przez kupujących wielkość mieszkań. W tym segmencie można więc upatrywać potencjalnie największych wzrostów cen, szczególnie gdy lokal taki posiada korzystną lokalizację i relatywnie niewielki metraż. W gorszej sytuacji są natomiast właściciele lokali największych czyli minimum czteropokojowych o znacznym metrażu. W związku z wciąż ograniczonym dostępem do finansowania bankowego są oni najbardziej narażeni na korektę wartości swoich M w perspektywie kolejnego roku.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa - 1000 pkt - została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1*
+ C2*
+ C3*
+ C4*
+ …+ C16*
gdzie:
C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa - 1000 pkt - została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
Indeks = C1*
+ C2* + C3* + C4* + …+ C16*gdzie:
C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.