Wzrost wartości nieruchomości powinien pokryć koszt kredytu
Zaciągając kredyt na zakup mieszkania na 30 lat trzeba liczyć się z koniecznością zwrotu bankowi kwoty dwa razy większej. Dane z ostatnich kilkudziesięciu lat dla rozwiniętych rynków pokazują, że wzrost wartości domu o 100% w takim horyzoncie jest realny, chociaż w krótszych okresach, np. pięcioletnich, ceny mogą spadać.
Osoby, które kupiły w Polsce mieszkania 5 lat temu są dziś posiadaczami nieruchomości wartych średnio dwa razy więcej. Na taką skalę wzrostu cen (i to pomimo załamania rynku) wskazują dane AMRON. W kolejnych latach trudno spodziewać się tak znacznej dynamiki. Według aktualnej prognozy Home Broker, ceny w największych miastach Polski powinny podnieść się o 2,2% w najbliższych 12 miesiącach.
Obecna sytuacja na rynku jest niejednoznaczna - ceny transakcyjne już zaczęły rosnąć, ale ofertowe wciąż spadają. Długoletnie badania, a takie należy wziąć pod uwagę analizując opłacalność zakupu mieszkania na kredyt, pokazują, że ceny nieruchomości rosną w skali roku na rozwiniętych rynkach przeciętnie o 1-2 pkt. proc. ponad inflację.
Bankowi trzeba oddać dwa razy więcej
Zaciągając kredyt mieszkaniowy na 30 lat należy liczyć się z tym, że w tym okresie oddamy bankowi w postaci odsetek w sumie kwotę dwukrotnie większą od pożyczonej. Przykładowo dla kwoty 300 tys. zł i obecnego oprocentowania kredytów w złotych na przeciętnym poziomie 5,64% będzie to kwota niespełna 323 tys. zł. Mniejsza jest suma odsetek w przypadku kredytu w euro - 199 tys. zł (oprocentowanie 3,54%, 24 grosze spreadu). Zaciągając kredyt w złotych, aby wzrost wartości pokrył koszt odsetek, nieruchomość powinna zdrożeć w ciągu 30 lat o 108%. W przypadku kredytu w euro wystarczyłby wzrost wartości o 66%.
Obliczenia te zakładają utrzymanie na obecnym poziomie stóp procentowych, a także kursu euro/złoty. Jeżeli oprocentowanie w obu przypadkach podniosłoby się o 1 pkt. proc. średnio w okresie kredytowania, koszt odsetek wzrósłby do 393 tys. zł dla kredytu w złotych oraz 265 tys. zł dla kredytu w euro. W takim wypadku, aby zniwelować ten koszt, nieruchomość musiałaby zdrożeć odpowiednio o 131% i 88%. W kalkulacji nie uwzględniono dodatkowych kosztów związanych z kredytem, zmian kursu walutowego, a także wejścia Polski do strefy euro.
Koszt odsetek dla kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na 30 lat | ||
Wyszczególnienie | PLN | EUR* |
Kwota kredytu | 300 000 zł | 300 000 zł |
Obecne oprocentowanie | 5,64% | 3,54% |
Miesięczna rata | 1 730 zł | 1 439 zł |
Suma odsetek | 322 732 zł | 199 125 zł |
Wzrost oprocentowania o 1 pk. proc. | 6,64% | 4,54% |
Miesięczna rata | 1 924 zł | 1 623 zł |
Suma odsetek | 392 607 zł | 265 443 zł |
Konieczny wzrost średnio o 2,3% rocznie
Czy jest możliwe, aby mieszkanie kupione obecnie za 300 tys. zł podwoiło wartość w ciągu 30 lat? Żeby tak się stało, wartość nieruchomości musiałaby drożeć średnio o 2,3% rocznie, co jest zbieżne z obecną prognozą Home Broker na najbliższe 12 miesięcy. Jednocześnie trzeba pamiętać o głębokich spadkach cen mieszkań, jakie zanotowały w ostatnich latach Stany Zjednoczone, Portugalia, Irlandia czy Ukraina. Niemniej jednak dane Global Property Guide za ostatnie 5 lat (licząc do końca I kwartału br.) wskazują, że ceny nieruchomości rosły w większości badanych krajów. Wyjątek stanowią USA i Portugalia.
Nominalne zmiany cen nieruchomości w horyzoncie ostatnich 5 lat | |||
Kraj | Nominalna zmiana cen nieruchomości | ||
Przez 5 lat | Średniorocznie | Ostatni rok | |
Australia | 46% | 7,9% | 18,4% |
Austria | 41% | 7,2% | 8,7% |
Francja | 9% | 1,7% | -1,5% |
Grecja | 19% | 3,5% | -2,0% |
Norwegia | 46% | 7,8% | 9,1% |
Portugalia | -3% | -0,6% | -0,6% |
Hiszpania | 15% | 2,9% | 3,8% |
Szwajcaria | 19% | 3,6% | 3,3% |
Ukraina | 131% | 18,2% | -17,2% |
Wielka Brytania | 7% | 1,3% | 9,5% |
USA | -18% | -3,8% | 3,6% |
Polska | 114% | 16,4% | 1,9% |
Źródło: Globalpropertyguide, AMRON | |||
Nawet kilkaset procent wzrostu
Analizując sytuację w dłuższym okresie, czyli kilkudziesięciu lat, trzeba sięgnąć do statystyk dla krajów, które mają dojrzałe rynki nieruchomości. W Wielkiej Brytanii można skorzystać z indeksu Halifax, który pokazuje zmiany cen domów od 1983 roku. Zgodnie z tymi danymi. przeciętny dom zdrożał w ostatnich 27 latach aż o 435%. Gdyby taka sytuacja miała miejsce w Polsce, wzrost wartości mieszkania pozwoliłby ze sporą nawiązką pokryć koszt kredytu mieszkaniowego w złotych. Należy ponadto zauważyć, że w historii brytyjskiego rynku dochodziło zarówno do okresów dynamicznych wzrostów cen (1983 - 1989 i 1995 - 2007), stabilizacji (1989 - 1995), jak i spadków (po 2007 roku).
Podobnie rozwój sytuacji następował na rynku nieruchomości w USA, co pokazują dane na temat cen nieruchomości w 10 miastach publikowane pod postacią indeksu Case - Shiller. Wskaźnik ten obliczany jest od 1987 roku. Najświeższy odczyt pokazuje, że w ostatnich 23 latach ceny nieruchomości w USA wzrosły o 158%. Taka skala wzrostu w Polsce pozwoliłaby na pokrycie kosztu nawet droższego kredytu w złotych.
Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Home Broker
Jesteś zainteresowany inwestycją w nieruchomości?
Zapoznaj się z tekstami jakie publikowaliśmy w ostatnich numerach „Pieniędzy i inwestycji”:
Jak można inwestować w nieruchomości? Poznaj 4 sposoby
Lofty - tylko moda czy opłacalna inwestycja?
Ile można dziś zarobić wynajmując mieszkanie?
Nie przegap również najnowszego, październikowego numeru „Pieniędzy & Inwestycji”!
Znajdziesz w nim m.in.:
Analiza spółki QUMAKSEK - w którym momencie kupić akcje
Horyzont inwestycyjny - jakich błędów powinieneś unikać, jak ustawiać zlecenia stop-loss
Reguła 2% - jak ją stosować inwestując na rynkach terminowych
Oferty firm timesharingowych - jakie pułapki czyhają w ofertach i umowach
Skorzystaj z oferty przygotowanej specjalnie dla Czytelników „Serwisu Inwestora”
Zamów BEZPŁATNY numer „Pieniędzy & Inwestycji” na próbę
Zamów BEZPŁATNY numer „Pieniędzy & Inwestycji” na próbę