Ile stracili inwestorzy w funduszach nieruchomości?
Inwestowanie w nieruchomości powszechnie uważane jest za jedną z najpewniejszych i najbezpieczniejszych inwestycji. Myślisz podobnie? A czy wiesz, że inwestorzy, którzy przed 3 laty zakupili certyfikaty jednego z trzech działających wówczas funduszy inwestycyjnych zamkniętych (FIZ) nieruchomości, liczą dziś straty rzędu 30-45%?
Okazuje się, że w tym samym czasie wartość aktywów netto (WAN), przypadających na certyfikat, wzrosła od 18 do ponad 35%. Rozbieżność pomiędzy wyceną rynkową a księgową certyfikatów ilustruje podejście inwestorów do rynku nieruchomości. O ile przed 3 laty certyfikaty funduszy wyceniali nawet z 60% premią, to obecnie jest to ponad 30% dyskonto w stosunku do WAN.
Również w okresie ostatnich 2 lat na certyfikatach funduszy nieruchomości można było stracić od 18 do 28% jeśli spojrzeć na ich notowania na giełdzie. W tym samym czasie WAN niemal się nie zmieniły, a zakres zmian sięga od -3 do 4%. Jakiekolwiek zyski inwestorzy zanotowali dopiero w ostatnich 12 miesiącach – na najlepszym funduszu można było zarobić ponad 21,5%, przy czym w 3 na 5 funduszy WAN obniżyła się o 5 do 10%.
W przypadku zamkniętych funduszy inwestycyjnych notowania giełdowe zawsze odbiegają w mniejszym lub większym stopniu od WAN. Jest zatem sytuacją jak najbardziej naturalną, że papiery funduszy zamkniętych notowane są z pewnym dyskontem, czyli poniżej wyceny WAN, lub – rzadziej – z premią. Wielkość dyskonta (bądź premii) zmienia się wraz z nastawieniem inwestorów, wynikającym z koniunktury w danej branży czy gospodarce jako całości.
Porównanie zmian wyceny giełdowej z wyceną WAN na certyfikat | ||||||
Fundusz | Stopa zwrotu 12M/ wycena na GPW | Stopa zwrotu 12M/ WAN na certyfikat | Stopa zwrotu 24M/ wycena na GPW | Stopa zwrotu 24M/ WAN na certyfikat | Stopa zwrotu 36M/ wycena na GPW | Stopa zwrotu 36M/ WAN na certyfikat |
Arka Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ | -10,71% | 9,78% | - | - | - | - |
Arka Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ | 8,33% | -9,11% | -18,18% | 0,53% | -29,31% | 35,38% |
BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ | 21,65% | 3,06% | - | - | - | - |
BPH Sektora Nieruchomości FIZ | 11,34% | -9,46% | -19,13% | -2,82% | -35,62% | 17,66% |
Skarbiec-Rynku Nieruchomości FIZ | -12,93% | -5,00% | -27,86% | 3,95% | -44,82% | 34,25% |
Spójrz na poniższą tabelę. Pokazuje ona, w jakim stopniu wycena giełdowa certyfikatów funduszy nieruchomości rozmijała się z wyceną WAN, przypadających na jeden certyfikat.
Przed 3 laty, w szczycie mieszkaniowego boomu, certyfikaty notowane były ze sporą premią wobec WAN. Już rok później sytuacja diametralnie się zmieniła i premia przeobraziła się w kilku- i kilkunastoprocentowe dyskonto. Przed rokiem, w dołku koniunktury, dyskonto w przypadku części funduszy wynosiło nawet ponad 40%. Obecnie kształtuje się ono w okolicach 30% i należy je uznać za stosunkowo wysokie.
Różnica między WAN a wyceną na GPW | ||||
Fundusz | Dziś | Rok temu | 2 lata temu | 3 lata temu |
Arka Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ | -29,43% | -13,22% | - | - |
Arka Fundusz Rynku Nieruchomości FIZ | -28,54% | -40,05% | -12,19% | 36,84% |
BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ | -29,56% | -40,32% | - | - |
BPH Sektora Nieruchomości FIZ | -29,72% | -42,85% | -15,54% | 28,44% |
Skarbiec-Rynku Nieruchomości FIZ | -32,83% | -26,71% | -3,22% | 63,43% |
Dyskonto w przypadku ich odpowiedników z rynku amerykańskiego obecnie wynosi przeciętnie 12%. A przecież kłopotów z jakimi boryka się tamtejszy rynek nieruchomości (kilkudziesięcioprocentowy spadek cen domów, setki tysięcy egzekucji komorniczych) nie można nawet porównywać z sytuacją Polski.
Z opublikowanych ostatnio przez GUS danych wynika, że w 2009 r. spadła liczba mieszkań oddanych do użytkowania (o 3,1%), a także liczba rozpoczętych inwestycji (o 18,2%) oraz wydanych pozwoleń (o 22,8%). Nie należy jednak od razu oczekiwać wystąpienia tzw. dziury podażowej i wzrostu cen mieszkań, bo silnie ograniczony został też popyt. Większość mieszkań jest przecież kupowanych na kredyt, a liczba kredytów hipotecznych udzielanych przez banki skurczyła się w ubiegłym roku o jedną trzecią (dane do III kw.). Można więc zaryzykować stwierdzenie, że podaż dostosowała się do popytu.
Zakładając więc, że rynek mieszkaniowy najgorsze ma już za sobą, i że jest to już uwzględnione w wycenach WAN, dyskonto z którym notowane są obecnie certyfikaty funduszy nieruchomości, powinno się zmniejszać. Jeśli miałoby dojść do 10 czy 12% z obecnych 30%, oznaczałoby to potencjał wzrostowy rzędu 25%.
Na warszawskiej giełdzie notowane są obecnie certyfikaty pięciu FIZ-ów, inwestujących w nieruchomości. Portfele tych funduszy wypełniają przede wszystkim udziały w spółkach celowych (działających głównie w formie spółek z ograniczona odpowiedzialnością), powołanych specjalnie do realizacji konkretnych projektów budowlanych – najczęściej o charakterze deweloperskim lub biurowym. Część przychodów mogą też czerpać z tytułu wynajmu powierzchni biurowych, magazynowych czy komercyjnych.
Większość z tych funduszy utworzonych jest na czas określony. Arka FRN FIZ do końca 2012 r., Arka FRN 2 FIZ do końca 2015 r., BPH Sektora Nieruchomości FIZ do końca 2013 r. oraz Skarbiec-Rynku Nieruchomości FIZ do końca 2014 r. (ich statuty z reguły zastrzegają możliwość pewnego przedłużenia lub skrócenia tych terminów, ponadto w niektórych przypadkach zysk może być dystrybuowany wśród posiadaczy certyfikatów w postaci corocznej dywidendy). BPH Sektora Nieruchomości 2 FIZ został powołany na czas nieokreślony.
W przypadku czterech pierwszych istnieją dwie możliwości zbycia certyfikatów - na giełdzie lub czekając do czasu zamknięcia i likwidacji funduszu. Fundusz BPH SN 2 - poza możliwością dokonania transakcji na giełdzie - umożliwi wykup certyfikatów po cenie odpowiadającej WAN, ale dopiero począwszy od zatwierdzenia sprawozdania za szósty rok obrotowy, czyli od 2014 r.
Inwestycja w papiery giełdowych FIZ-ów nieruchomości poprzez giełdę ma niestety jeden zasadniczy mankament – niską płynność, a to oznacza, że niełatwo jest nie tylko sprzedać posiadane certyfikaty, ale również je zakupić.
Źródło: Fundusze nieruchomości tracą, choć zarabiają, Bernard Waszczyk, Open Finance