Aaaby sprzedać - zobacz, na co powinieneś uważać czytając ogłoszenia o sprzedaży mieszkań
Zawyżony metraż, lepszy niż w rzeczywistości stan techniczny mieszkania czy budynku barwny opis okolicy, zaniżony czas przejazdu do centrum - w taki sposób sprzedający mieszkania najczęściej podnoszą atrakcyjność lokali. W ogłoszeniach aż roi się od nieprawdziwych informacji. Jeśli więc planujesz zakup mieszkania, koniecznie zobacz, na jakie niezgodne z prawdą zachęty stosowane przez sprzedających powinieneś uważać.
Stan techniczny
Najczęściej pojawiającą się niezgodnością w ogłoszeniach o sprzedaży nieruchomości jest stan techniczny. Częstą praktyką jest na przykład podawanie przez sprzedających informacji, że mieszkanie jest świeżo po remoncie. Tymczasem po obejrzeniu lokalu okazuje się, że wymaga ono odświeżenia, bo remont był, ale kilka lat temu.
Kolejne nadużycie dotyczy technologii budowy. Wiedząc, że wielka płyta kojarzy się z niskim standardem, sprzedający podają w ogłoszeniach, że budynek wykonany jest w technologii ramy H, która uważana jest za wyższy standard.
W błąd mogą też wprowadzić zawarte w ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań informacje o stanie technicznym budynku, na przykład takie, że w bloku przeprowadzono remont, w ramach którego wymieniono instalację elektryczną, gazową czy grzewczą. Wystarczy jednak wizyta w spółdzielni, aby dowiedzieć się, że zakres remontu był znacznie mniejszy, na przykład wymieniono tylko termostaty na grzejnikach.
7 najczęściej spotykanych informacji w ogłoszeniach sprzedaży nieruchomości, które mogą wprowadzić Cię w błąd
Elementy opisu nieruchomości | |
1. | Zawyżony stan techniczny |
2. | Brak istotnych informacji |
3. | Zawyżony metraż |
4. | Mniejsza odległość od centrum, więcej terenów zielonych |
5. | Zaniżone opłaty eksploatacyjne |
6. | Zdjęcia, które nie oddają rzeczywistego wyglądu lokalu |
Pomijanie słabych stron
Następną grupę nieprawidłowości w ogłoszeniach o sprzedaży można określić pomijaniem istotnych informacji o mieszkaniu. Mogą one dotyczyć lokalizacji, typu budownictwa, piętra czy stron świata, na jakie wychodzą okna. Takie informacje są często pomijane w sytuacji, gdy nie są mocną stroną lokalu.
Przykładem może być niepodawanie informacji o okolicy, w jakiej stoi budynek, gdy jest ona nieatrakcyjna (np. otoczenie budynków przemysłowych), niepodawanie informacji, że mieszkanie jest na parterze lub na wysokim piętrze w bloku bez windy czy wreszcie brak informacji o usytuowaniu mieszkaniu w budynku, gdy wszystkie okna wychodzą na północ i lokal jest po prostu ciemny.
Treść ogłoszenia a rzeczywistość
Fragment ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości | Uwagi |
"Nieruchomość położona w cichej okolicy oferuje imponujący widok z okna." | Z okna widoczna jest nowopowstająca inwestycja |
"Mieszkanie dwupokojowe o powierzchni 47,5 m kw." | Samo mieszkanie ma powierzchnię 39 m kw. Pozostałe 8,5 m kw. to balkon i piwnica |
"Domofon, winda, drzwi antywłamaniowe, panele, glazura, terakota, ogrzewanie miejskie, umeblowane, szafa wnękowa, prysznic, wanna, lodówka, kuchnia aneks, bez pralki, piwnica, spokojna okolica, policja, apteka, poczta, tramwaj, autobus, szkoła, ambasady." | Przykład kompletnego chaosu w opisie nieruchomości |
"Mieszkanie znajduje się na drugim piętrze w czteropiętrowej kamienicy" | Budynek został wzniesiony 13 lat temu |
"Ciche mieszkanie, łazienka z dużym oknem, dużo zieleni, zamknięte podwórko - bramofon, domofon, interkom. Duża piwnica. Cegła, 1938r. Bardzo mili sąsiedzi" | Brak informacji o standardzie, ale wiemy jacy są sąsiedzi |
Ponieważ ogłoszenie trzeba wypełnić jakąś treścią, w zamian pojawiają się parametry znacznie mniej istotne, na przykład o przyjemnej klatce schodowej. Bywa, że ogłoszenia są po prostu komiczne. „Czytałem kiedyś ogłoszenie o sprzedaży domu, w którym zwarta była informacja, że w ogródku rosną dwa arbuzy i owocują, co miało być dowodem na świetną jakość ziemi” - wspomina Maciej Bydłowski, doradca Home Broker z Poznania.
Nie zawsze dobór parametrów lokalu zawartych w ogłoszeniu jest spowodowany złymi intencjami sprzedającego. Czasem wynika po prostu ze skłonności do barwnych opisów czy po prostu z braku doświadczenia w sprzedaży nieruchomości. Takie błędy najczęściej spotykane są w przypadku portali ogłoszeniowych, które nie posiadają szablonu opisu nieruchomości i nie wymagają wypełnienia określonych pól.
Dodatkowe kilka metrów
Na trzecim miejscu wśród najczęściej pojawiających się błędów w ogłoszeniach są dane dotyczące powierzchni. Mogą one wynikać z błędów przy pomiarze bądź po prostu z celowego zawyżania metrażu.
Najbardziej niebezpieczne jest, gdy sprzedający określają go na podstawie rubryki „obszar” z księgi wieczystej, w której zawarta jest zsumowana powierzchnia mieszkania oraz pomieszczeń przynależnych, czyli np. piwnicy czy miejsca parkingowego.
W przypadku istnienia skosów częstym nadużyciem jest podawanie metrażu liczonego po podłodze, przez co zawyżana jest powierzchnia użytkowania mieszkania. „W takim przypadku cena metra kwadratowego znacznie spada, na przykład z 9 do 7 tys. zł, a oferta wygląda na okazjonalną” - podkreśla Barbara Samborska, doradca z Warszawy. Na tym nie koniec. „Czasem zdarza się, że wystawiający ogłoszenie po prostu dorzuca 2-3 metry, żeby oferta prezentowała się lepiej i przyciągnęła oglądających” - dodaje Dawid Płociński, doradca z Bydgoszczy.
Daleko = blisko
Z lektury ogłoszeń o sprzedaży mieszkań wynika ponadto, że większość lokali położona jest w zielonym otoczeniu, blisko parku i ma dobry dostęp do komunikacji publicznej. Powszechne jest zmniejszanie odległości od centrum, na przykład przez podanie tej odległości w linii prostej czy też czasu jej pokonania, który w praktyce jest po prostu nierealny (np. ze względu na korki).
Kolejny problem dotyczy stopnia natężenia hałasu. Gdy mieszkanie jest opisywane jako „bardzo ciche” można spodziewać się, że poziom hałasu nie jest większym problemem, a gdy jest „dosyć ciche”, to okazuje się po prostu głośne.
Następnym nadużyciem jest zaniżanie opłat związanych z korzystaniem z lokalu, np. czynszu czy kosztów ogrzewania. Sprzedający liczą na to, że w ten sposób zwiększą powodzenie oferty. Nadużycie tłumaczą później większą liczbą osób w rodzinie czy wyjątkowo mroźną zimą.
Jak czytać ogłoszenia i weryfikować zawarte w nich informacje?
Większość nieprawdziwych informacji możesz łatwo zweryfikować oglądając mieszkanie. Niektóre, w szczególności dotyczące opłat czy przeprowadzonych remontów w budynku, najlepiej abyś zweryfikował w spółdzielni czy wspólnocie. Spółdzielnia może też być pomocna jeśli chodzi o ustalenie powierzchni lokalu. W tym przypadku warto abyś również zajrzał do dokumentu potwierdzającego nabycie mieszkania przez obecnego właściciela, czyli np. do aktu notarialnego. Może się jednak zdarzyć, że różne źródła będą zawierać inne dane. W takim wypadku pozostaje pomiar.
Pamiętaj
1. Remonty budynku oraz informacje o wymianach instalacji potwierdź w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
2. Nie ufaj opisowi stanu technicznego dopóki nie zobaczysz mieszkania na własne oczy,
3. Powierzchnię mieszkania potwierdź we wspólnocie lub spółdzielni mieszkaniowej, alternatywnym źródłem może być podstawa prawna nabycia,
4. Przed obejrzeniem nieruchomości skorzystaj z internetowych map satelitarnych obrazujących okolicę nieruchomości,
5. Odwiedź wieczorem osiedla kilka razy, aby ocenić sąsiedztwo,
6. Pokonaj drogę do centrum w godzinach szczytu, aby poznać faktyczny czas przejazdu,
7. Pamiętaj, że sprzedający stopniują przymiotniki na wyrost - ogłoszeniowy stan „bardzo dobry” jest zwykle „dobry”,
8. Deklarowane opłaty czynszowe porównaj z ostatnimi wyciągami ze spółdzielni lub wspólnoty.
Oprac. na podst. raportu Home Broker, Katarzyna Siwek, Bartosz Turek
Jeśli chcesz kupić nowe mieszkanie…
Aby nie przepłacić, koniecznie powinieneś sprawdzić, jak deweloper policzył jego powierzchnię. Czy wiesz, że powierzchnia mieszkania może różnić się nawet o kilkanaście procent w zależności od zastosowanej techniki pomiaru? Rozbieżności mogą dotyczyć tynków, ścian wewnętrznych czy skosów. Przy zastosowaniu niekorzystnych dla Ciebie norm, cena 2-pokojowego mieszkania może być zawyżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych! O tym, jakie sposoby liczenia powierzchni sprzedawanych mieszkań stosują deweloperzy przeczytasz we wrześniowym numerze „Pieniędzy & Inwestycji”. |
Co dziś jeszcze w Serwisie Inwestora?
- Jakich nieruchomości szukają Polacy?
- Raport: Które banki udzielają najchętniej kredytów mieszkaniowych?
- Polska gospodarka przyspiesza
- Złote fundusze ETF chcą dorównać wielkością Taj Maral
- Nadzwyczajne posiedzenie Banku Japonii
- „Efekt Bernanke” i technika podnoszą indeksy w USA
- Rynki stoją przed decyzją
***
Jest już wrześniowy numer „Pieniędzy & Inwestycji”, a w nim m.in.:
1. Wariacje na temat średnich - czyli, jak inwestować z zyskiem
2. Analiza spółki SKOTAN - w którym momencie kupić akcje?
3. Wskaźniki makroekonomiczne - dlaczego są tak ważne dla inwestorów?
4. Analiza lokat i kredytów - czyli, na jakie bankowe pułapki i triki powinieneś uważać
5. Wyścig czy gra w szachy - jakich błędów unikać, grając na rynkach terminowych
6. Pozwy zbiorowe - czy są szansą na skuteczne uzyskanie odszkodowania?
Jeśli nie jesteś jeszcze prenumeratorem „Pieniędzy & Inwestycji”, a chcesz skorzystać z porad naszych ekspertów, a przy tym przekonać się, czy warto zostać stałym Czytelnikiem, możesz zamówić swój pierwszy, BEZPŁATNY numer „Pieniędzy & Inwestycji” na próbę.
Skorzystaj z oferty przygotowanej specjalnie dla Czytelników „Serwisu Inwestora”
Zamów BEZPŁATNY numer „Pieniędzy & Inwestycji” na próbę
***