Chcesz kupić nieruchomość? Zobacz, jakie dokumenty musisz sprawdzić
Czy deweloper jest właścicielem gruntu, na którym stawia budynek, czy otrzymał pozwolenie na budowę i kto może go reprezentować przy zawieraniu umów z klientami – to jedne z ważniejszych elementów, jakie musisz sprawdzić kupując nieruchomość na rynku pierwotnym. To jednak nie wszystko. Zobacz, jakie jeszcze dokumenty dotyczące inwestycji i dewelopera musisz dokładnie przeczytać przed zawarciem umowy, aby uniknąć przykrych i kosztownych niespodzianek.
1. Księga wieczysta (KW) nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal.
W dokumencie tym powinieneś sprawdzić, czy deweloper jest ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu. W zależności od stanu zaawansowania budowy, w KW może też znajdować się ujawnienie budynku, w którym znajduje się lokal.
KW służy również ustaleniu, czy nieruchomość, na której znajduje się lub ma zostać posadowiony budynek, jest obciążona jakimikolwiek ograniczonymi prawami rzeczowymi, tj. w szczególności służebnościami gruntowymi lub hipoteką. W większości przypadków znajdziesz tam wzmiankę o obciążeniu nieruchomości hipoteką lub hipotekami zabezpieczającymi spłatę przez dewelopera kredytu udzielonego mu na sfinansowanie zakupu nieruchomości lub budowy budynku – w takim przypadku musisz pamiętać, aby deweloper przedstawił przy zawieraniu umowy sprzedaży dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalniają nabywany lokal z tego rodzaju obciążeń.
W KW znajdziesz również wzmiankę o obciążeniu nieruchomości służebnościami na rzecz dostawców mediów do budynku (przedsiębiorstwa wodociągowego, energetycznego itp.). Tego rodzaju obciążenia nie powinny, co do zasady, powodować dla Ciebie ryzyka prawnego, ale jeżeli w KW znajdują się wzmianki o innego rodzaju obciążeniach, powinieneś to konieczne wyjaśnić z deweloperem.
Księga wieczysta może również zawierać wpisy praw i roszczeń osób trzecich wynikających z innych umów przedwstępnych zawartych przez dewelopera, a mających za przedmiot inne lokale w budynku. Wpisy tego rodzaju również nie stanowią zagrożenia, o ile oczywiście nie dotyczą tego lokalu, który zamierzasz kupić.
Odpisy elektronicznych ksiąg wieczystych są wydawane przez Centralną Informację Ksiąg Wieczystych przy wydziałach sądów rejonowych prowadzących księgi wieczyste w systemie informatycznym. Opłata od wniosku o wydanie odpisu zwykłego księgi wieczystej wynosi 30 zł. W celu uzyskania odpisu księgi wieczystej musisz najpierw uzyskać od dewelopera numer księgi wieczystej (ksiąg wieczystych).
2. Odpis z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) dewelopera
KRS służy potwierdzeniu sposobu reprezentacji dewelopera przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży (w przypadku ostatecznych umów sprzedaży umocowanie do zawarcia umowy sprzedaży zweryfikuje notariusz). Jeżeli przy zawieraniu ostatecznej umowy sprzedaży lub umowy przedwstępnej sprzedaży w formie aktu notarialnego osoba reprezentująca dewelopera będzie działała na podstawie pełnomocnictwa, pełnomocnictwo to powinno być udzielone w formie aktu notarialnego.
KRS służy również weryfikacji, czy deweloper nie został postawiony w stan upadłości – w takim przypadku w KRS znajdować się będzie stosowna wzmianka.
Odpisy z KRS są wydawane przez Centralną Informację Krajowego Rejestru Sądowego z oddziałami przy rejonowych prowadzących rejestr. Opłata od wniosku o wydanie odpisu aktualnego KRS wynosi 30 zł.
3. Pozwolenie na budowę oraz parametry inwestycji
Przed zawarciem umowy przedwstępnej sprzedaży koniecznie powinieneś również zweryfikować, czy deweloperowi została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę budynku, w którym znajduje się lokal (adnotacja o ostateczności decyzji zamieszczana jest na dokumencie decyzji przez organ administracyjny, który ją wydał) – informacja taka jest niezbędna w celu ustalenia czy organ administracyjny zezwolił na rozpoczęcie i prowadzenie budowy.
Dodatkowo powinieneś zapoznać się podstawowymi informacjami dotyczącymi technicznych parametrów inwestycji (budynku i jego otoczenia), które są zawarte w decyzji o pozwoleniu na budowę.
4. Dokumenty niezbędne do zawarcia umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej)
Przy zawieraniu umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej), deweloper będzie zobowiązany do okazania notariuszowi następujących dokumentów:
- w celu potwierdzenia podstawowych informacji o nieruchomości i lokalu: odpis aktualny z księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym znajduje się nabywany lokal;
- w celu potwierdzenia umocowania osób występujących w imieniu dewelopera do zawarcia umowy:
- uchwala wspólników dewelopera zezwalająca na zbycie lokalu;
- w celu potwierdzenia prawa dewelopera do nieruchomości: dokument (w formie aktu notarialnego) na podstawie, którego deweloper nabył nieruchomość gruntową;
- w celu złożenia wniosku do sądu wieczystoksięgowego o założenie księgi wieczystej dla lokalu i dokonania stosownych wpisów w KW:
- wypis z kartoteki budynków;
- wykaz wszystkich samodzielnych lokali w budynku z podaniem ich powierzchni użytkowej i pomieszczeń przynależnych (architekt);
- rzut szczegółowy lokalu wyodrębnianego wraz z rzutem na tle kondygnacji budynku (architekt) /dodatkowo, w przypadku nabywania komórki lub garażu – ich rzuty szczegółowe wraz z rzutem na tle kondygnacji/;
- zaświadczenie o samodzielności lokalu wyodrębnionego;
- wypis z kartoteki lokalu wyodrębnianego;
- dokument zaświadczający, że bank (lub inna osoba czy instytucja) zwalnia nabywany lokal z obciążeń.
Przed dniem zawarcia umowy przyrzeczonej, warto, abyś zapoznał się również z tymi dokumentami.
Źródło: Raport Home Broker, Michał Wielhorski, BMWW Adwokaci i Radcowie Prawni
Jeśli chcesz być na bieżąco informowany, jakich pułapek i kruczków w umowach m.in. z instytucjami finansowymi powinieneś unikać, aby móc maksymalnie zabezpieczyć swoje interesy w przyszłości – zostań Czytelnikiem miesięcznika „Pieniądze & Inwestycje”
Zobacz, co znajdziesz w lutowym numerze
Jeśli chcesz przekonać się, czy warto zostać prenumeratorem,
zamów pierwszy numer na próbę.
Otrzymasz go bezpłatnie!
Zamów
Zobacz, co znajdziesz w lutowym numerze
Jeśli chcesz przekonać się, czy warto zostać prenumeratorem,
zamów pierwszy numer na próbę.
Otrzymasz go bezpłatnie!
Zamów