Czego możemy spodziewać się w 2011 r. na rynku nieruchomości?
W stanie Harijana w Indiach trwa kampania nawołująca do tego, by rodzice nie wydawali swoich córek za mężczyzn, którzy nie mają w domu toalety. Rząd refunduje obecnie najbiedniejszym rodzinom 80% budowy toalet, ale i tak podobno ponad 600 milionów osób z nich nie korzysta. Na łazienkę warto zwrócić uwagę jednak nie tylko w Indiach, ale i w Polsce, szczególnie gdy kupujemy nieruchomość. Jeśli planujesz zakup lub sprzedaż mieszkania w najbliższym czasie, zobacz na co jeszcze powinieneś zwrócić uwagę oraz czego możesz spodziewać się na rynku nieruchomości w tym roku.
Co z cenami?
W minionym roku ceny po kryzysowej przecenie ustabilizowały się na poziomie z połowy 2009 r., czyli około 10 - 15% poniżej szczytów hossy na przełomie 2007 i 2008. Od stycznia do listopada zeszłego roku ceny mieszkań w największych polskich miastach spadły o mniej niż 1%. W trakcie roku najwyższy poziom cen transakcyjnych przypadł na maj, kiedy to względem stycznia obserwować można było wzrost na poziomie 2,3%. Dane te świadczą niewielkich fluktuacjach i utrzymywaniu się cen nieruchomości na stabilnym poziomie w ostatnich 11 miesiącach.
Sytuacja ta powinna utrzymać się przez kolejny rok. W największych miastach, przeciętna cena mieszkań powinna wzrosnąć o 1,7%. Projekcja inflacji NBP mówi natomiast, że najprawdopodobniej ogólny poziom cen wzrośnie w ciągu roku o 3%. Oznaczałoby to realny spadek cen mieszkań o 1,3%.
W poszczególnych segmentach rynku sytuacja może jednak przedstawiać się odmiennie. Przeceny mogą obawiać się właściciele mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Największymi optymistami powinni być natomiast właściciele lokali dwupokojowych. Jest to obecnie najbardziej pożądana przez kupujących wielkość mieszkań. W tym segmencie można więc upatrywać potencjalnie największych wzrostów cen, szczególnie gdy lokal taki posiada korzystną lokalizację i relatywnie niewielki metraż.
W gorszej sytuacji są właściciele lokali największych czyli minimum czteropokojowych o znacznym metrażu. W związku z wciąż ograniczonym dostępem do finansowania bankowego są oni najbardziej narażeni na korektę wartości swoich M w perspektywie roku.
Przeczytaj także: Chcesz kupić mieszkanie? Aby nie przepłacić, sprawdź, jak deweloper policzył jego powierzchnię Czy wiesz, że powierzchnia mieszkania może różnić się nawet o kilkanaście procent w zależności od zastosowanej techniki pomiaru? Rozbieżności mogą dotyczyć tynków, ścian wewnętrznych czy skosów. Przy zastosowaniu niekorzystnych dla Ciebie norm, cena 2-pokojowego mieszkania może być zawyżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych! Więcej w „Pieniądzach & Inwestycjach” |
Czy da się negocjować?
Wzmożony ruch na rynku nieruchomości skutkuje coraz mniejszym zakresem negocjacji ceny sprzedaży lokalu na rynku wtórnym. Średnio w 2009 r. cena transakcyjna mieszkań różniła się od ofertowej o 3,8%. W zeszłym roku wynik ten obniżył się o 0,3 pp. i wyniósł niecałe 3,5%.
W ostatnich 3 miesiącach wyniki negocjacji były coraz mniej korzystne dla kupujących. W grudniu przeciętnie wynegocjowali oni 2,9% ceny wyjściowej, podczas gdy we wrześniu blisko 4%.
Nie należy jednak pochopnie sądzić, że rosnąca liczba zawieranych transakcji i malejąca skala negocjacji cen może świadczyć o detronizacji kupujących na rynku mieszkaniowym. O ich sile świadczyć może fakt, że zgłaszany przez nich popyt najczęściej jest realizowany w postaci zakupu mieszkania o wymarzonej wielkości.
Dla przykładu niecałe 5% nabywców chciałoby kupić lokal czteropokojowy, co udaje się 4% nabywców na rynku wtórnym. W przypadku M3 różnica jest większa. Ponad 25% osób chciałoby kupić takie mieszkanie, a odpowiadają one za 23% ogólnej liczby transakcji. Najbardziej pożądane są lokale dwupokojowe. Chce je kupić 54% nabywców - rzeczywiście kupuje niecała połowa. Jedynym segmentem gdzie zrealizowany popyt jest większy niż zgłaszany są kawalerki, co należy wiązać z ich najprzystępniejszą ceną. Taki lokal chce kupić 16% nabywców, a rzeczywiście kupuje prawie co czwarty z nich.
Przeczytaj także: Chcesz zainwestować w nieruchomość? Sprawdź, jakie skutki podatkowe wywoła ta decyzja Zapewne znasz powiedzenie o właścicielu nieruchomości, którego majątek rośnie nawet wówczas, gdy ów właściciel śpi. Nieruchomości to w powszechnym odczuciu zajęcie dość lukratywne. Mało kto jednak zdaje sobie sprawę z tego, że ten wycinek ludzkiej aktywności cieszy się szczególnym zainteresowaniem fiskusa, a z nieruchomościami związanych może być co najmniej 7 różnych podatków. Więcej w „Pieniądzach & Inwestycjach” |
Jakie mieszkania są poszukiwane?
Przeciętna wielkość poszukiwanego w zeszłym roku mieszkania nieznacznie różniła się na czterech największych rynkach. Najmniejsze mieszkania chcieli w 2010 r. kupić mieszkańcy Krakowa. Przeciętnie zgłaszali oni popyt na 48,8 m kw. powierzchni użytkowej. We Wrocławiu przeciętna preferowana powierzchnia była największa spośród badanych miast i wyniosła 52,4 m kw.
Największym budżetem na zakup mieszkania dysponowali w 2010 r. Warszawiacy. Chcieli oni przeciętnie wydać na mieszkanie 402 tys. zł. W Krakowie było to 311 tys. zł, a we Wrocławiu 298 tysięcy. Najmniej spośród badanych miast chcieli zapłacić za mieszkanie Poznaniacy. Ich przeciętny budżet opiewał w zeszłym roku na 267 tys. zł.
Czy możemy liczyć na pomoc banków?
Sprawdźmy, jak poluzowanie polityki instytucji finansowych przełożyło się na medianę zdolności kredytowej przeciętnej trzyosobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto.
W styczniu rodzina taka mogła liczyć na kredyt o wartości przeciętnie 368 tys. zł, w grudniu już 421 tys. zł. W przypadku wspólnej waluty zdolność kredytowa jest oczywiście niższa i dla modelowej rodziny wynosiła na koniec roku 332 tys. zł. Warto też zauważyć, że od sierpnia 2010 r. zdolność kredytowa w EUR zatraciła swój wzrostowy trend, przez co dysproporcja wobec finansowania w rodzimej walucie rośnie.
Czego możemy spodziewać się na rynku pierwotnym?
Na rynku deweloperskim widać ożywienie. W pierwszych 11 miesiącach zeszłego roku deweloperzy rozpoczęli budowę o blisko połowę większej liczby lokali niż w analogicznym okresie roku 2009. Od lipca 2010 widoczna jest ponadto pozytywna dynamika w zakresie liczby mieszkań, na których budowę deweloperzy otrzymują pozwolenia. Powiększa to potencjał rynku do szybszego zaspokojenia potrzeb popytu.
Rosnąca podaż na rynku pierwotnym wymusza obniżenie cen nowych mieszkań. Wynika ona jednak głównie ze zmiany struktury podaży. Deweloperzy wprowadzają obecnie do sprzedaży dużo mieszkań w standardzie popularnym o większej liczbie pokoi na danej powierzchni oraz oferując upusty na lokale na wczesnym etapie budowy, co ma rekompensować ryzyko. Powoduje to, że przeciętna oferta na rynku pierwotnym jest coraz bardziej atrakcyjna.
Przeczytaj także: Na co uważać kupując mieszkanie od dewelopera? Firmy deweloperskie, wykorzystując niewiedzę i słabszą pozycję konsumentów stosują w umowach z klientami rozmaite kruczki prawne, jak również nieprecyzyjne oraz szkodzące kupującym postanowienia, które mają zabezpieczać interesy przede wszystkim firm deweloperskich. Często są to postanowienia niezgodne z prawem. Na co należy zatem uważać podpisując umowę z deweloperem, aby nie stracić pieniędzy i czasu? Więcej w „Pieniądzach & Inwestycjach” |
A czego na rynku wtórnym?
Nie tylko jednak deweloperzy dostosowywali podaż do pokryzysowych realiów. Zmiany widoczne są także w przypadku rynku mieszkań używanych. Ich ceny na siedmiu rynkach spadły bowiem na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy o 1,2%. Największy spadek - o 3,9% - odnotowano w Krakowie.
Można to łączyć z jednym z najwyższych relatywnych poziomów cen w tym mieście. Zarobki Krakusów są bowiem niskie w porównaniu do cen nieruchomości. Jak niskie? Gdyby przyjąć że trzyosobowe rodziny z dochodem średnim w danym mieście, wystąpiłyby o kredyt na zakup mieszkania, to krakowska rodzina mogłaby sobie kupić mieszkanie o powierzchni 53 m kw. W przypadku rodziny Warszawskiej byłoby to 66 m kw., Toruńskiej 81 metrów, a Katowickiej nawet 123 metry.
Niewielki wzrost cen widoczny jest w Warszawie, ale różnica ta jest na tyle niewielka, że raczej można tu mówić o stabilizacji. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Łodzi. Ceny ofertowe na rynku wtórnym wzrosły tu o 2,2% na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy. Sytuację tę należy jednak rozważać w kontekście relatywnie niskiego ich poziomu. Bezpośrednio łączy się to z programem „Rodzina na Swoim”, który mógł stymulować popyt i stworzyć swoistą barierę dla spadków cen. Należy bowiem pamiętać, że limit cen kwalifikujący do rządowego wsparcia wynosi w Łodzi 6,7 tys. zł za m kw, a średnia cena ofertowa w grudniu wyniosła 4,6 tys. zł.
Przeczytaj także: Zainwestowałeś w nieruchomość przeznaczoną na wynajem? Sprawdź, o czym musisz wiedzieć Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, którą chcesz wynająć, musisz zdawać sobie sprawę, że najem niezwiązany z działalnością gospodarczą nie jest zwolniony z obowiązków publicznoprawnych, jak np. podatki oraz wolny od ryzyka. Lokale możesz wynajmować na zasadach ogólnych wynikających z przepisów prawa cywilnego. Jeśli jednak przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, to możesz skorzystać z „najmu okazjonalnego”, który wzmacnia Twoją pozycję wobec najemców i pozwala na zmniejszenie ryzyk związanych z ich niesolidnością. Więcej w „Pieniądzach & Inwestycjach” |
Ceny ofertowe mieszkań używanych
Miasto | Średnia cena ofertowa mieszkania na rynku wtórnym | ||
grudzień '09 | grudzień '10 | zmiana | |
Kraków | 8 188 zł | 7 871 zł | -3,9% |
Łódź | 4 546 zł | 4 644 zł | 2,2% |
Poznań | 6 307 zł | 6 251 zł | -0,9% |
Szczecin | 4 862 zł | 4 797 zł | -1,3% |
Trójmiasto | 6 964 zł | 6 767 zł | -2,8% |
Warszawa | 9 363 zł | 9 443 zł | 0,9% |
Wrocław | 7 144 zł | 6 984 zł | -2,2% |
Oprac. na podst. Raportu Home Broker
***
Zobacz, jak w 2011 r. możesz inwestować bezpiecznie i z zyskiem!
Chcesz skutecznie chronić i pomnażać swój majątek?
Chcesz osiągać większe zyski niż te, które uzyskujesz na lokatach bankowych?
Chcesz mieć pewność, że Twój zgromadzony majątek nie straci na wartości?
Jeżeli odpowiedź na powyższe pytania brzmią "tak", zacznij korzystać z porad, które możesz znaleźć w miesięczniku „Pieniądze & Inwestycje”.
Zamów BEZPŁATNY egzemplarz na próbę
i przekonaj co możesz zyskać!
***