Ile można dziś zarobić wynajmując mieszkanie?
Jeszcze nie tak dawno stopy zwrotu z wynajmu nie były oszałamiające, o czym pisaliśmy w poprzednich wydaniach Serwisu Inwestora. Teraz jednak, w związku ze szczytem sezonu najmu, związanym z napływem studentów na uczelnie i spadkiem oprocentowania obligacji, zwrot z inwestycji pod wynajem jest wyższy niż stopy zwrotu z obligacji skarbowych czy lokat. Zobacz zatem, jak przedstawia się rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach.
W większości miast, w sierpniu stawki na rynku najmu utrzymały się na tym samym poziomie co wcześniej, a w niektórych miastach wzrosły. Przy jednoczesnym spadku cen transakcyjnych mieszkań zaowocowało to wzrostem rentowności najmu netto do 4,16% z 4,10% miesiąc wcześniej.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w sierpniu 2010 r.
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za sierpień; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z sierpnia obniżone o 5%. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 zł za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 zł w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 zł w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5%.
Miasto | Cena m2 mieszkania | Stawka najmu w przeliczeniu na m2 | Rentowność brutto | Rentowność netto |
Gdańsk | 5672 zł | 32,04 zł | 5,08% | 4,58% |
Gdynia | 5423 zł | 26,01 zł | 4,15% | 3,72% |
Kraków | 6461 zł | 31,65 zł | 4,21% | 3,78% |
Łódź | 4132 zł | 24,96 zł | 5,18% | 4,64% |
Poznań | 5611 zł | 28,91 zł | 4,55% | 4,10% |
Warszawa | 7951 zł | 41,62 zł | 4,59% | 4,12% |
Wrocław | 6309 zł | 33,53 zł | 4,63% | 4,15% |
Średnia | - | - | 4,63% | 4,16% |
Jak zyski z najmu wypadają na tle obligacji i lokat?
W porównaniu do lipca nie zaszły istotne zmiany w średniej ofercie oprocentowania depozytów bankowych. Za to - za sprawą inflacji na poziomie 2% zanotowanej w lipcu - zanotowaliśmy spadek oprocentowania obligacji skarbowych i to aż o 30 pkt bazowych (25 pkt netto). Ponieważ już wcześniej przewaga rentowności obligacji skarbowych nad najmem była niewielka, obecnie to rentowność najmu daje najlepszą stopę zwrotu.
Trzeba przy tym zaznaczyć, że stawki podatkowe (8,5% dla wynajmu mieszkań i 19% od zysków kapitałowych) przyczyniają się istotnie do poprawy atrakcyjności inwestycji pod wynajem.
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich
*średnia dla 34 banków z 02.09.2010 r.; **oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest wyższe o 0,25 proc. Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.
Rodzaj inwestycji | Rentowność brutto | Rentowność netto |
zakup mieszkania na wynajem | 4,63% | 4,16% |
roczna lokata bankowa* | 4,84% | 3,92% |
obligacje dziesięcioletnie (EDO)** | 5,00% | 4,05% |
Jakie są prognozy?
Obecny układ rentowności jest modelowy, ponieważ rentowność najmu powinna być wyższa niż obligacji, aby wynagrodzić inwestorom ponoszone ryzyko inwestycyjne. Jednak nie można zakładać, że stan ten utrzyma się długo.
Po pierwsze, okres żniw dla najemców mieszkań skończy się wraz z rozpoczęciem roku akademickiego i stawki mogą ponownie obniżyć się. Po drugie, rosnąca dostępność kredytów hipotecznych sprawia, że coraz więcej osób zainteresowanych jest zakupem mieszkań niż ich wynajmowaniem. Po trzecie, należy spodziewać się stopniowego wzrostu inflacji, który przyniesie wzrost oprocentowania obligacji skarbowych.
Dopiero w dalszej perspektywie - podwyżek stóp procentowych - rentowność najmu może ponownie wzrosnąć. Nie powinieneś więc spodziewać się odzwierciedlenia wyższych stóp procentowych w stawkach najmu wcześniej niż na wiosnę, a do tego czasu mogą one pozostać stabilne lub nieznacznie spadać.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk - Open Finance
Interesuje Cię ten temat?
Na www.serwis-inwestora.pl w zakładce „Pieniądze i inwestycje” możesz przeczytać także:
Zainwestowałeś w nieruchomość przeznaczoną na wynajem? Sprawdź, o czym musisz wiedzieć
Jeśli jesteś właścicielem nieruchomości, którą chcesz wynająć, musisz zdawać sobie sprawę, że najem niezwiązany z działalnością gospodarczą nie jest zwolniony z obowiązków publicznoprawnych, jak np. podatki oraz wolny od ryzyka. Lokale możesz wynajmować na zasadach ogólnych wynikających z przepisów prawa cywilnego. Jeśli jednak przedmiotem najmu jest lokal mieszkalny, to możesz skorzystać z „najmu okazjonalnego”, który wzmacnia Twoją pozycję wobec najemców i pozwala na zmniejszenie ryzyk związanych z ich niesolidnością.
Czytaj dalej
Ryczałt a zasady ogólne - która forma opodatkowania przychodów z najmu jest korzystniejsza
Każdego roku, jesienią, ze względu na rozpoczynający się rok akademicki daje się zauważyć wzmożony ruch na rynku najmu. W tym roku jest jednak nieco inaczej. Na rynku dostępnych jest ponad dwa razy więcej ofert wynajmu niż rok temu. Właściciele mieszkań jeśli w ogóle chcą znaleźć lokatora, a co za tym idzie zarobić, nie bardzo mogą więc windować ceny. Jeśli Ty również wynajmujesz nieruchomość lub planujesz wynająć, zobacz, w jaki sposób możesz zwiększyć swoje zyski z najmu poprzez wybór odpowiedniej formy opodatkowania.
Czytaj dalej
Chcesz zainwestować w nieruchomość? Sprawdź, jakie skutki podatkowe wywoła ta decyzja
Zapewne znasz powiedzenie o właścicielu nieruchomości, którego majątek rośnie nawet wówczas, gdy ów właściciel śpi. Nieruchomości to w powszechnym odczuciu zajęcie dość lukratywne. Mało kto jednak zdaje sobie sprawę z tego, że ten wycinek ludzkiej aktywności cieszy się szczególnym zainteresowaniem fiskusa, a z nieruchomościami związanych może być co najmniej 7 różnych podatków.
Czytaj dalej
Jeśli chcesz kupić mieszkanie…
Aby nie przepłacić, koniecznie powinieneś sprawdzić, jak deweloper policzył jego powierzchnię. Czy wiesz, że powierzchnia mieszkania może różnić się nawet o kilkanaście procent w zależności od zastosowanej techniki pomiaru? Rozbieżności mogą dotyczyć tynków, ścian wewnętrznych czy skosów. Przy zastosowaniu niekorzystnych dla Ciebie norm, cena 2-pokojowego mieszkania może być zawyżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych! O tym, jakie sposoby liczenia powierzchni sprzedawanych mieszkań stosują deweloperzy przeczytasz we wrześniowym numerze „Pieniędzy & Inwestycji”. |
Co dziś jeszcze w Serwisie Inwestora?
- Od października nowe limity cen mieszkań w Programie „Rodzina na Swoim”
- Jeśli figurujesz w BIG, zapomnij o zakupach na raty
- Wielkie Roczniki - nowa propozycja inwestycyjna w wino
- Walka o nowy szczyt na GPW
- Tygodniowy przegląd rynków
- Spokojny koniec tygodnia
- Z Chin wieje ciepły wiatr