Inwestujesz w nieruchomości? Oto 10 zapisów, które powinny znaleźć się w umowie z deweloperem
Jeśli inwestujesz w nieruchomości powinieneś bardzo szczegółowo przeczytać przedwstępną umowę z deweloperem, zanim ją podpiszesz. Zasady ustalania ceny, harmonogram płatności uzależniony od postępu prac budowlanych, warunki odbioru lokalu czy okoliczności, w jakich możesz odstąpić od zawarcia umowy ostatecznej - to tylko niektóre z zapisów, jakie powinny się w niej znaleźć.
Powoli wracają czasy, w których poszukujący mieszkań decydowali się na zakup lokali w budowie czy w skrajnym przypadku przed wbiciem „pierwszej łopaty”. Sprzyja temu spadek liczby mieszkań oddawanych do użytku i gwałtowne ożywienie na rynku nowych inwestycji mieszkaniowych. Tylko w maju deweloperzy rozpoczęli budowę prawie 10 tys. mieszkań, blisko dwukrotnie więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Chcesz osiągać zyski, inwestując na giełdzie? Poznaj „Sygnały AT” |
Zachętą do zakupu mieszkań w budowie są rabaty, tym większe, im wcześniejszy jest etap realizacji inwestycji. Wynoszą od kilku procent do nawet 10 czy 20% w przypadku „dni otwartych” organizowanych przez deweloperów.
Z zakupem mieszkania na etapie budowy wiąże się jednak ryzyko: niedotrzymania terminów przez dewelopera, zmian w projekcie, błędów w wykonawstwie, problemów administracyjnych czy wreszcie bankructwa dewelopera. Przed tym ryzykiem przynajmniej częściowo możesz się jednak zabezpieczyć.
Na co należy zwrócić uwagę podpisując umowę z deweloperem?
1. Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Podnosi to bezpieczeństwo prawne i jednocześnie ułatwi Ci dochodzenie roszczeń w przypadku niewywiązania się dewelopera z umowy.
2. Oświadczenie dewelopera
W umowie powinny znaleźć się następujące oświadczenia dewelopera:
- oświadczenie, że nieruchomość, na której posadowiony zostanie budynek wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności hipotek), ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich,
- w przypadku, gdy nieruchomość obciążona jest hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera, oświadczenie, że bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu
- oświadczenie, że zarówno wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się żadne postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli,
- nieruchomość, jak również lokale wolne są od jakichkolwiek wad prawnych,
- nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej,
- sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości
- sprzedająca spółka nie zalega z podatkami, składkami na ubezpieczenia społeczne, zdrowotne ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
- nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku
3. Cena
Cena mieszkania powinna stanowić iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej. Sposób pomiaru powierzchni użytkowej powinien być dokładnie sprecyzowany w umowie. Powinna być ona liczona po wewnętrznej długości ścian przy podłodze. Określono też sposób wliczania do powierzchni tzw. skosów. Do powierzchni użytkowej nie powinno się wliczać balkonów.
4. Zmiana metrażu i jej konsekwencje
W umowie powinien znaleźć się zapis, że w przypadku niedużej zmiany powierzchni mieszkania w stosunku do projektu (w projekcie przyjęto do 3%) kupujący, ani sprzedający nie ponosi żadnych konsekwencji. Jeżeli jednak powierzchnia mieszkania różni się od projektowanej o 3% i więcej, dopłata do ceny zakupu będzie wynikała z nadwyżki powyżej 3%. Analogicznie będzie w przypadku obniżenia ceny związanej ze zmniejszeniem powierzchni lokalu.
5. Płatność w ratach - terminy i warunki
Umowa powinna zawierać harmonogram płatności. Im będzie ich więcej, tym korzystniej dla Ciebie, gdyż zmniejsza się ryzyko inwestycyjne. Z drugiej jednak strony zbyt duża liczba rat może utrudniać pracę deweloperowi czy być kłopotliwa dla banku kredytującego klienta, który może mieć określone standardy w tym względzie. Dlatego liczbę zaproponowanych w projekcie transz należy traktować jako propozycję.
Kluczową sprawą jest natomiast dokładne określenie okoliczności, w jakich powinno dojść do zapłaty każdej transzy, czyli sprecyzowanie jednocześnie: zakresu prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, terminu, kiedy powinno to nastąpić, terminu, w jakim klient powinien dokonać płatności, a także kwoty każdej transzy.
Ostatnia transza powinna być zapłacona dopiero po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek. To pozwala klientowi uniknąć przeciągającego się usuwania usterek stwierdzonych w trakcie odbioru lokalu. Ponadto zakończenie każdego z etapów budowy, które warunkuje zapłatę kolejnej transzy, powinno być potwierdzone wpisem w dzienniku budowy.
6. Zawarcie umowy ostatecznej
Umowa przedwstępna powinna określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej). Dobrze aby nastąpiło to niezwłocznie po uzyskaniu przez dewelopera dokumentów niezbędnych do wyodrębnienia lokali z budynku mieszkalnego nie później jednak niż w określonej dacie kalendarzowej.
Ponadto, umowa ostateczna nie może być zwarta jeśli deweloper:
- nie uzyska pozwolenia na użytkowanie,
- nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla,
- nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu.
Częstą praktyką na rynku jest wskazywanie przez dewelopera kancelarii, w której powinna być zwarta umowa ostateczna. Dlatego warto, aby w umowie przedwstępnej zawarty był zapis, że masz prawo wyboru kancelarii, analogicznie do praktyki stosowanej na rynku wtórnym. Wydanie lokalu powinno nastąpić w dniu zawarcia umowy ostatecznej, jednak przed jej podpisaniem.
7. Gwarancja
Deweloper powinien udzielić Ci gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż). Okres gwarancji powinien wynosić 3 lata. W tym czasie deweloper powinien w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone przez Ciebie usterki. Przy tym udzielona gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez kupującego z prawa rękojmi, a jedynie daje mu możliwość wyboru.
8. Zmiany w aranżacji
Masz prawo zaproponować zmiany w aranżacji lokalu, o ile nie wydłużą one czasu budowy, nie zwiększą jego kosztu i będą zgodne z prawem budowlanym. W przypadku gdyby w wyniku tych zmian obniżony został koszt budowy, deweloperem powinien zwrócić Ci różnicę.
9. Odbiór lokalu
Umowa przedwstępna powinna określać termin odbioru technicznego lokalu. Powinna też precyzować sposób zawiadomienia Cię o odbiorze technicznym. Na rynku spotyka się bowiem bardzo różne formy (poczta, telefon, mail). Odbiór techniczny jest równoznaczny ze sporządzeniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach. Deweloper powinien usunąć wady nieistotne lokalu w terminie 7 dni od podpisania protokołu odbioru technicznego, w którym zostały one określone, a wady istotne w terminie 30 dni.
10. Odstąpienie od umowy
Katalog możliwości odstąpienia od umowy w stosunku do powszechnie stosowanych praktyk powinien być szerszy. Powinieneś mieć prawo odstąpienia od niej w przypadku:
- opóźnienia o 30 dni któregokolwiek z etapów budowy określonych w harmonogramie płatności,
- opóźnienia o 14 dni terminu odbioru technicznego,
- nieusunięcia w terminie wad i usterek,
- niewykonania w podanym terminie prac związanych z zagospodarowaniem osiedla,
- nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach.
Obu stronom przysługuje prawo odstąpienia od umowy w przypadku gdy druga strona dwukrotnie nie stawi się u wskazanego notariusza celem zawarcia umowy ostatecznej.
Oprac. na podst. raportu „Umowa z deweloperem - jak ustrzec się przed stratą”, Bartłomiej Wróblewski oraz Home Broker.
Co dziś jeszcze w Serwisie Inwestora?
- Optymiści wciąż górą
- Najnowsze doniesienia z azjatyckich gospodarek
- Eurosystem w drodze na NewConnect
- Tryb "strach przed ryzykiem" wyłączony
- Płacąc kartą zarobisz. Na prowizje...
- Przesadne reakcje każą zachować ostrożność
- Bujna zieleń na parkietach
Których spółek akcje warto teraz kupić?
- Jak omijać pułapki cenowe i złudne wskazania czy wartości?
- Czy warto wierzyć rekomendacjom giełdowym i na co zwracać w nich uwagę?
- Jak zainwestować w sztukę 30.000 zł, co kupić, gdzie i za ile?
- Czy warto inwestować teraz w złoto?
- Na co zwrócić uwagę, aby wybrać najlepsze ubezpieczenie na życie?
- Jak wygląda odpowiedzialność za długi spadkowe?
Odpowiedzi na te i inne pytania znajdziesz w lipcowym numerze „Pieniędzy & Inwestycji”.
Jeśli nie jesteś jeszcze prenumeratorem, lipcowy numer możesz zamówić ZA DARMO na próbę.
Aby skorzystać z tej oferty - kliknij tutaj.
Uwaga!
Szkolenie - tylko do piątku, 16 lipca br. możesz skorzystać z 20% rabatu!
Drodzy Czytelnicy Serwisu Inwestora! Zapraszamy Was na praktyczne warsztaty SKUTECZNE SYSTEMY INWESTYCYJNE OPARTE NA ANALIZIE TECHNICZNEJ, które odbędą się w dniach 25-26 lipca 2010 r. w Warszawie. Swoją wiedzą i doświadczeniem podzielą się z Wami znani i cenieni na rynku analitycy z Domu Maklerskiego BOŚ: Marek Rogalski i Michał Pietrzyca. Dlaczego warto przyjść? Po szkoleniu będziesz posiadał zaawansowaną wiedzę na temat technik analizy technicznej, systemów transakcyjnych oraz sposobów poruszania się po rynku. Dostaniesz gotowe, skuteczne modele inwestycyjne. Zapewniamy Cię, że będzie to szkolenie niebanalne, połączone z praktycznymi warsztatami, które w wielu momentach Cię zaskoczy. Szczegółowy program szkolenia znajdziesz klikając tutaj Więcej informacji: tel. 022 429 41 87, e-mail: szkolenia@wip.pl |