Inwestujesz w nieruchomości? Zobacz, za ile można kupić apartament nad Morzem Czarnym
Jeśli inwestujesz na rynku nieruchomości lub planujesz zakup mieszkania, powinieneś uodpornić się na głośne medialnie i pozbawione obiektywizmu prognozy przedstawicieli branży, którzy twierdzą, że ceny mieszkań będą rosnąć. To marzenia ściętej głowy, które funkcjonują w oderwaniu od rzeczywistości. Kontrargumentów w stosunku do wizji „ekspertów od hossy” jest wiele. O tym, jak obecnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości oraz jakie są prognozy i - co najważniejsze - dlaczego, naszym zdaniem, ceny mieszkań nie wzrosną możesz przeczytać w marcowym numerze miesięcznika „Pieniądze & Inwestycje” - pierwszy bezpłatny numer możesz zamówić na próbę klikając tutaj. Dziś natomiast zachęcam Cię do przeczytania artykułu, z którego wynika, że polskich inwestorów kuszą coraz bardziej tanie mieszkania za granicą. Wakacyjne apartamenty w Europie są po spadkach cen przekraczających nawet 60%. Zobacz, za ile możesz kupić nieruchomość w Hiszpanii, Grecji czy Bułgarii oraz ile można na tym zarobić.
Minister budownictwa Hiszpanii podał właśnie, że w 2009 r. oddano do użytkowania 387 tys. domów (dla porównania w Polsce było to 160 tys. mieszkań). Co ciekawe, w tym samym okresie w stolicy Korridy sprzedano jedynie 221 tys. domów, co powoduje że obecny zasób niesprzedanych domów wzrósł z około 1,1 mln do 1,25 mln! W obliczu tych danych mało pocieszające wydaje się, że w 4 kwartale 2009 r. w Hiszpanii zawarto jedynie o 0,3% mniej transakcji niż rok wcześniej (przez ostatnie 2 lata spadek wolumenu był dwucyfrowy).
Nie dziwi więc fakt, że ceny nieruchomości w Hiszpanii spadły miejscami nawet o 50%. Nie były to jednak spadki najbardziej dotkliwe. Jak podaje jeden z łotewskich pośredników średnia cena nieruchomości w tym kraju była w II kwartale 2009 r. o 60% niższa niż jeszcze rok wcześniej. W Bułgarii przecena wyniosła o połowę mniej (30%).
Co ciekawe w Grecji, pomimo kryzysu, w 2008 r. ceny jeszcze rosły. Obecnie natomiast w związku z problemami fiskalnymi obserwowana jest jedynie niewielka przecena szacowana w przedziale 5-10% oraz znaczny spadek liczby transakcji. Najbliższe miesiące pokażą czy grecki rynek nieruchomości powieli scenariusz polski - znaczny spadek wolumenu transakcji i niewielka korekta cen, czy hiszpański - gdzie ceny spadały ze znaczną dynamiką.
Zależeć to będzie głównie od tego, jak inwestorzy zagraniczni zareagują na przecenę. Nadpodaż domów w Hiszpanii, w której należy upatrywać główny powód gwałtownych obniżek, wynikała nie tylko z dużej liczby nowopowstałych inwestycji, ale także z exodusu inwestorów.
Za ile można mieć apartament nad Morzem Czarnym?
Aby zostać właścicielem kawalerki w bułgarskim kurorcie - Burgas musisz mieć budżet rzędu 80 tys. zł. Kwota ta odpowiada cenie najtańszych mieszkań w Katowicach. Ceny domów w Burgas zaczynają się natomiast w okolicach 200 tys. zł. Dodatkowe 50 tys. zł może natomiast pozwolić na nabycie umeblowanego apartamentu o powierzchni 60 m² na Słonecznym Brzegu. Dla porównania za owe ćwierć miliona złotych możesz zostać właścicielem dwa razy mniejszej kawalerki na warszawskim Ursynowie w niskim budynku z wielkiej płyty.
Większym budżetem należy dysponować, aby nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Najtańsze apartamenty kosztują tu ok. 200 tys. zł. W pobliżu Alicante za wyposażony dom o powierzchni 120 m² należy zapłacić ok. 410 tys. zł. Niekwestionowanym plusem Hiszpanii jest jednak długość sezonu, który wynosi od 9 do nawet 12 miesięcy (na Costa Del Sol). Dla porównania w Bułgarii można liczyć na wynajem nadmorskiej nieruchomości tylko przez okres 5 miesięcy rocznie.
Podobna grubość portfela potrzebna jest, aby nabyć nieruchomość w Grecji. Tu także ceny najtańszych apartamentów zaczynają się od 200 tys. zł. Średnia cena nieruchomości jest jednak wyższa niż w Hiszpanii, chcąc więc kupić dom w dobrym stanie o powierzchni 110 m² na Krecie należy dysponować kwotą minimum 500 tys. zł.
Ile można zarobić na takiej inwestycji?
Wynajem nieruchomości w Hiszpanii i Bułgarii pozwala na osiąganie rocznego przychodu z wynajmu rzędu 4 - 7%. Znacznie niższą stopę zwrotu, bo wynoszącą 3-4% oferują nieruchomości w Grecji.
Najważniejszym czynnikiem decydującym o wysokości zysków jest lokalizacja. Oczywiście najwyższe rentowności osiąga się w przypadku nieruchomości najlepiej usytuowanych, a więc na przykład w pierwszej linii od morza lub w centrach największych miast. Do najpopularniejszych lokalizacji można zaliczyć na przykład: Kretę w Grecji, Słoneczny Brzeg, Warnę i Sofię w Bułgarii oraz wybrzeża Costa Del Sol, czy Costa Blanka z popularnym Alicante w Hiszpanii. Dobrym barometrem atrakcyjności lokalizacji mogą być… biura podróży. Można tam bowiem zdobyć informacje o najbardziej popularnych miastach i kurortach na całym świecie.
Na co zwrócić uwagę?
Wybierając nieruchomość za granicą należy jednak mieć też na względzie ryzyko wynikające z kursu walutowego. Zarówno bowiem przeliczony na złote czynsz najmu jak i wartość nieruchomości za granicą będą malały wraz z umacnianiem się rodzimej waluty (co obecnie ma miejsce).
Nabywając nieruchomość trzeba zwrócić także uwagę na koszty transakcyjne. Musiałbyś bowiem opłacić podatek od transakcji (w Polsce jest to podatek od czynności cywilno prawnych), notariusza, pośrednika oraz wnieść stosowną opłatę za zmiany w księdze wieczystej (lub innym odpowiednim rejestrze). Na tym tle najlepiej wypada Bułgaria. Koszty związane z nabyciem nieruchomości nie powinny przekroczyć tu 4 - 6% wartości nieruchomości.
Gorzej wypadają Hiszpania i Grecja. W stolicy Korridy koszty transakcyjne mogą wynieść 10%, natomiast w Grecji może być to nawet aż 16%! W obu przypadkach wynika to z wysokiego podatku od transakcji, który w Grecji osiąga rekordową wysokość 9 - 11% wartości nieruchomości.
Od uzyskiwanych dochodów z najmu niezbędne jest także opłacenie podatku. Także i w tym obszarze najgorzej wypada Hiszpania. Jako właściciel takiej nieruchomości musiałbyć odprowadzać 24% przychodu z najmu do kasy państwa. O wiele bardziej atrakcyjne jest opodatkowanie w Bułgarii, która w 2008 r. wprowadziła podatek liniowy na poziomie zaledwie 10%.
Źródło: Tanie mieszkania za granicą kuszą Polaków, Bartosz Turek, Home Broker
Chcesz skutecznie chronić i pomnażać swoje oszczędności?
Chcesz osiągać większe zyski niż te, które uzyskujesz na lokatach bankowych?
Chcesz mieć pewność, że Twój zgromadzony majątek nie straci na wartości?
Zobacz, jak możesz to robić!