O zyski z wynajmu cały czas trudno. Sprawdź aktualne stawki
Średnia stawka za wynajem powierzchni biurowej w Tokio to aż 1400 euro rocznie za metr, co oznacza, że stolica Japonii jest najdroższa na świecie – dowiedziałam się z raportu firmy Cushman & Wakefield, międzynarodowego doradcy na rynku nieruchomości. Drogo jest również w Warszawie. Nasza stolica w rankingu tym mimo, że spadła z 19. miejsca w ubiegłym roku na 30. nadal jest droższa od takich miast jak Budapeszt, Bukareszt, Helsinki czy Lizbona. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja na rynku najmu mieszkań. Rentowność netto inwestycji pod wynajem mieszkań spadła nie tylko w Warszawie, ale i w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu. Zobacz zatem, jak wynajem mieszkań wypada obecnie w porównaniu z lokatami bankowymi i obligacjami.
W porównaniu do sytuacji sprzed miesiąca, rentowność netto inwestycji pod wynajem mieszkań spadła w Gdańsku, Gdyni, Poznaniu i w Warszawie, wzrosła natomiast w Krakowie, Łodzi i Wrocławiu, dając ostatecznie średnią identyczną jak miesiąc wcześniej, czyli 4,45%.
Liczba dostępnych ofert najmu nadal pozostaje wysoka, co ma związek z sezonowością rynku i jest konsekwencją wcześniejszego boomu inwestycyjnego. Ponadto spadek cen transakcyjnych mieszkań w największych miastach uległ w ostatnich miesiącach wyhamowaniu, co dodatkowo obniża atrakcyjność inwestycji w mieszkania pod wynajem.
Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w lutym 2010 r.
Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za luty; oferty najmu z serwisu Oferty.net, zaktualizowane w czasie ostatnich 30 dni (od 9 marca wstecz) i obniżone o 5%. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego w wysokości 8,5%.
Miasto | Cena (PLN za m2) | Stawka najmu (PLN za m2) | Rentowność brutto (proc.) | Rentowność netto (proc.) |
Gdańsk | 5838 | 33,25 | 5,31 | 4,65 |
Gdynia | 5465 | 28,50 | 4,60 | 4,13 |
Kraków | 6349 | 33,25 | 4,55 | 4,09 |
Łódź | 4096 | 24,70 | 5,16 | 4,62 |
Poznań | 5869 | 35,15 | 5,29 | 4,77 |
Warszawa | 7732 | 42,75 | 4,87 | 4,38 |
Wrocław | 6186 | 35,15 | 4,99 | 4,49 |
Średnia | - | - | 4,97 | 4,45 |
Rentowność netto z zakupu mieszkań pod wynajem wciąż utrzymuje się powyżej średniego oprocentowania lokat bankowych, głównie jednak ze względu na niższą stawkę podatkową dotyczącą dochodów z najmu okazjonalnego (8,5% wobec 19% stawki ryczałtowej od zysków kapitałowych).
Premia w wysokości 24 pkt bazowych jest jednak zbyt niska by uznać ją za zachęcającą, skoro wynik inwestycji z lokaty bankowej można z góry przewidzieć (a także łatwo podwyższyć, wybierając spośród lokat oprocentowanych powyżej średniej), natomiast dochody z najmu stanowią pewną niewiadomą.
Pamiętaj jednak, że powyższe obliczenia mają wyłącznie charakter poglądowy i opierają się na średnich. W rzeczywistości na rentowność najmu mieszkania wpływ mają takie czynniki jak cena zakupu (wraz z dodatkowymi opłatami), wynegocjowana wysokość czynszu, okresy przestoju, koszty remontów, wysokość opłat dla administracji czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.
Nadal w klasie inwestycji bezpiecznych przewagę zachowują 10-letnie obligacje skarbowe, które dzięki nieznacznie wyższej niż przed miesiącem marży (o 10 pkt bazowych) po pierwszym roku ich życia prezentują się nawet korzystniej niż w lutym.
Miej jednak na uwadze, że oprocentowanie obligacji skarbowych jest obecnie wysokie ze względu na utrzymującą się wysoką inflację w styczniu. Tymczasem według prognoz Ministerstwa Finansów, inflacja w lutym ma obniżyć się do 3,0%, co przy zachowaniu proporcji przy obniżaniu oprocentowania obligacji, zmniejszyłoby różnicę między nimi i rentownością najmu do 20 pkt bazowych z obecnych 93 pkt (prawie 1 pkt proc.).
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji 10-letnich
*oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie jest promocyjnie wyższe.
Rodzaj inwestycji | Rentowność brutto (w proc.) | Rentowność netto (w proc.) |
Zakup mieszkania na wynajem | 4,97 | 4,45 |
Roczna lokata bankowa | 5,20 | 4,21 |
Obligacje 10-letnie* | 6,35 | 5,06 |
Oczekiwany dalszy spadek inflacji w kolejnych miesiącach pierwszego półrocza może sprawić, że w perspektywie kilku miesięcy to inwestycja w mieszkania pod wynajem wypadnie korzystniej.
Źródło: Raport „Mieszkania: Rentowność najmu przestała spadać”, Open Finance
Przeczytaj także:
Uważaj na medialne prognozy. Poznaj prawdę o rynku nieruchomości
Jeśli inwestujesz na rynku nieruchomości lub planujesz zakup mieszkania, powinieneś uodpornić się na głośne medialnie i nierzadko pozbawione obiektywizmu prognozy przedstawicieli branży, którzy twierdzą, że ceny mieszkań będą rosnąć i, że wkrótce możemy spodziewać się kilkunastoprocentowych stóp zwrotu. To marzenia ściętej głowy, które funkcjonują w oderwaniu od rzeczywistości.
Kontrargumentów w stosunku do wizji „ekspertów od hossy” jest wiele. Dla uzyskania panoramicznego obrazu bieżącej sytuacji na polskim rynku nieruchomości musisz mieć w pamięci przede wszystkim przełomowe rozstrzygnięcia z ostatnich wyjątkowo burzliwych lat, które miały miejsce nie tylko w Polsce, ale i na świecie, i które cały czas odbijają się czkawką.
Spekulacyjny balon, z jakim mieliśmy do czynienia po akcesji Polski do UE zdarza się rzadziej niż raz na jedno pokolenie, a makroekonomiczne perspektywy nie pozwalają doszukiwać się nawet na odległym horyzoncie zalążków jego powtórki.
Zobacz zatem, jak obecnie wygląda sytuacja na rynku nieruchomości na świecie, jaki wpływ ma ona na polski rynek oraz jakie są prognozy i – co najważniejsze – dlaczego, naszym zdaniem, ceny mieszkań nie wzrosną.
Więcej w marcowym numerze miesięcznika „Pieniądze & Inwestycje”