Planujesz w 2012 r. kupić mieszkanie? Poznaj swoje nowe prawa
Co robisz zazwyczaj z gumą do żucia? Wyrzucasz grzecznie do kosza? Mam nadzieję :-) We Włoszech za przyłapanie na gorącym uczynku mógłbyś zapłacić 50 euro kary. W Rzymie policzono, że gumy do żucia wyrzucane gdzie popadnie, niszczą zabytki i generują koszty rzędu 5,5 mln euro rocznie! Zabytki czy nie zabytki, w otoczeniu zwykłych budynków też warto dbać o porządek. No właśnie, w 2012 roku szykują się porządki na rynku nieruchomości. Czeka nas kilka zmian. Dwie najważniejsze to wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej oraz niektórych przepisów nowej rekomendacji S.
2011-12-20
Co zmieni ustawa deweloperska
29 kwietnia 2012 r. wejdzie w życie tzw. ustawa deweloperska, która wprowadza specjalną ochronę nabywców mieszkań na rynku pierwotnym.
1. Dostaniesz prospekt informacyjny
Teraz każdy deweloper będzie musiał dostarczyć klientowi prospekt informacyjny dotyczący danej inwestycji. W dokumencie tym powinny znajdować się nie tylko informacje o nabywanej nieruchomości, ale też o tym co zmieni się w okolicy w infrastrukturze. Dokument powinien także zawierać szczegółowe dane dewelopera, a więc jakie inwestycje dotychczas zrealizował oraz jak wygląda jego sytuacja prawna i finansowa.
2. Zamiast umowy przedwstępnej podpiszesz umowa deweloperską
Umowę przedwstępną kupna-sprzedaży zastąpi umowa deweloperska, która musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Dotychczas umowy przedwstępne mogły być zawierane w zwykłej formie pisemnej. Deweloper w umowie musi zobowiązać się, że po zakończeniu inwestycji przeniesie na nabywcę prawo własności zakupionej przez niego nieruchomości.
3. Twoje pieniądze będą trafiały na rachunek powierniczy
Deweloperzy muszą założyć dla każdej realizowanej inwestycji rachunek powierniczy w banku. Każda wpłata na poczet mieszkania nie będzie więc, tak jak było to dotychczas, trafiać bezpośrednio do dewelopera, ale na rachunek powierniczy w banku.
Będą możliwe dwa rodzaje rachunków:
- otwarte - zgromadzone na nich środki bank będzie wypłacał deweloperowi w transzach po przeprowadzeniu kontroli, czy prace są wykonywane zgodnie z harmonogramem budowy,
- zamknięte - wypłata pieniędzy dokonywana będzie jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa własności zakupionego mieszkania.
- otwarte - zgromadzone na nich środki bank będzie wypłacał deweloperowi w transzach po przeprowadzeniu kontroli, czy prace są wykonywane zgodnie z harmonogramem budowy,
- zamknięte - wypłata pieniędzy dokonywana będzie jednorazowo po przeniesieniu na nabywcę prawa własności zakupionego mieszkania.
W przypadku upadłości dewelopera, ze środków zgromadzonych na rachunku powierniczym w banku zaspakajane będą roszczenia nabywców mieszkań.
Co zmieni Rekomendacja S
Rekomendacja S, czyli zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), zmieni w 2012 r. m.in. zasady liczenia zdolności kredytowej osób zaciągających kredyt hipoteczny. Zmiany będą dotyczyć zarówno kredytów walutowych, jak i kredytów w złotych.
1. Zmieni się okres kredytowania
Banki nie będą mogły już, tak jak wcześniej, obliczać zdolności kredytowej dla rzeczywistego okresu kredytowania. Teraz będą musiały muszą zakładać, że okres ten nie będzie dłuższy niż 25 lat, nawet jeśli kredyt w rzeczywistości miałbyś spłacać dłużej.
PrzykładZałóżmy, że chcesz zaciągnąć kredyt na 30 lat. Bank spłatę kredytu może rozłożyć na 30 lat, ale decyzję o jego udzieleniu uzależni od tego, czy byłbyś w stanie spłacić ten kredyt w 25 lat.
Zmiana ta wpływa na obniżenie dostępnej kwoty kredytu bowiem im krótszy okres spłaty tym wyższa rata. A jak wiadomo, wyższa rata obniża zdolność kredytową. Założenie, że kredyt trzeba spłacić w 25 lat, w porównaniu ze spłatą przez 30 lata, oznacza, że zdolność kredytowa klienta spada o ok. 10%.
2. Zmieni się stosunek raty do dochodu
Dotychczas osoby o dochodach wyższych niż średnia mogły uzyskać kredyt, którego rata mogła wynieść nawet 65% dochodu. Teraz po zmianach, stosunek raty do dochodu nie będzie mógł przekroczyć 42%. Zmiana ta dotyczy również osób o dochodach poniżej średniej krajowej. Skutki zmian są tu jednak mniej dotkliwie, ponieważ dotychczas w ich przypadku maksymalny stosunek rat do dochodów wynosił 50%.
Dorota Siudowska-Mieszkowska
Już w styczniowym numerze Pieniędzy & Inwestycji będziesz mógł przeczytać: Nieruchomości w 2012 r.: Kupować? Sprzedawać? Poczekać?
Zapoczątkowany trzy lata temu spadkowy trend cen mieszkań dopiero teraz przebił się do świadomości pośredników i branżowych analityków. Medialny „ogon” przestał machać realnym „psem” - to zdrowy objaw oczyszczania się rynku po pękniętej bańce spekulacyjnej. Co zatem robić? Spieszyć się z kupnem, czy czekać na dalsze przeceny? Sprzedawać, czy liczyć na powrót zwyżek?
Więcej już wkrótce w styczniowym numerze Pieniędzy & Inwestycji
Nie jesteś jeszcze prenumeratorem?
ZAMÓW już teraz BEZPŁATNY egzemplarz na próbę