Rynek powierzchni biurowych - sprawdź, jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych
W ubiegłym tygodniu w "e-Tygodniku Inwestora" mogłeś przeczytać o rynku powierzchni handlowych. W tym numerze zachęcam Cię do zapoznania się z sytuacją na rynku powierzchni
biurowych.
W 2007 r. na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 2,8 mld euro, co stanowi spadek wolumenu dokonanych transakcji o 40% w stosunku
do rekordowego poziomu z 2006 r. wynoszącego 4,75 mld euro. Pomimo spadku miniony rok był kolejnym rokiem wzmożonej aktywności wśród inwestorów - największe
zainteresowanie odnotował rynek nieruchomości handlowych, na 2. miejscu znalazł się rynek powierzchni biurowych.
Biura - obecny poziom koniunktury
Na polskim rynku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej oceniane są na 3.7 mln m2. Blisko 1/3 tej powierzchni biurowej przypada łącznie na
największe polskie miasta: Warszawę, Wrocław, Kraków, Poznań, Trójmiasto, Katowice oraz Łódź.
Warszawa pozostaje dominującym w Polsce miastem, jeżeli chodzi o powierzchnię biurową. Tylko w stolicy w 2007 r. oddano blisko 200.000 m2 powierzchni
biurowej, głównie na Mokotowie (47% podaży powierzchni biurowej w lokalizacjach poza ścisłym centrum Warszawy). Według firmy Suchman, wysoka dynamika lokalizacji biur poza
centrum Warszawy utrzyma się także w kolejnych latach i może przekroczyć 360.000 m2. Dla porównania w centrum Warszawy przyrost wolumenu powierzchni biurowej będzie w najbliższych
latach relatywnie niski i nie przekroczy ogółem 40.000 m2.
W Warszawie w latach 2005-2007 doszło do spadku poziomu powierzchni niewynajętej w biurach (powierzchnia niewynajęta w Warszawie, według danych
za 2007 r., to około 2-3% dostępnej powierzchni biurowej ogółem) oraz wzrostu średnich stawek czynszu. Według firmy Cushman, w ubiegłym roku wzrosła też przeciętna wielkość
powierzchni najmu do poziomu 1100 m2, co oznacza przyrost o 40% w porównaniu do 2006 r.
Stopy kapitalizacji w Polsce, czyli wyrażona w % relacja rocznych czynszów do cen płaconych za nieruchomości oscyluje wokół poziomu 6-7% - cena za nieruchomość
biurową to zatem równowartość około 16 rocznych czynszów.
Duże ożywienie na rynku powierzchni biurowej w związku z inwestycjami zagranicznymi przeżywa ostatnio Łódź. W Łodzi przygotowywane są obecnie projekty biurowe o
łącznej powierzchni 170 tys m2. Dla porównania, według firmy Cushman w Krakowie wolumen przygotowywanych projektów biurowych wynosi 400.000
m2, a we Wrocławiu 580.000 m2. Bardzo przyszłościowym rynkiem są również Katowice.
Jak wskazują eksperci firmy Colliers, największe polskie miasta są postrzegane jako dobre miejsca do lokowania siedzib firm zagranicznych. Dotyczy to głównie tzw. biurowców klasy
A, posiadających odpowiednie walory funkcjonalne.
W Warszawie obecne brak jest wolnej powierzchni biurowej klasy A w centrum miasta. W centrum lokują się głównie firmy konsultingowe, head-huntingowe, kancelarie
adwokackie, centrale banków i towarzystw ubezpieczeniowych. Blisko 50% najemców podpisuje umowy już na etapie budowy budynku. Zjawisko to to przednajem, czyli pre-let. Zdarza się, że
najemcy powierzchni w biurowcach przewidując ekspansję swych firm w Polsce wynajmują powierzchnię większą niż faktyczne, aktualne potrzeby. Jak się domyślasz, taki stan rzeczy
potwierdza bardzo dobry poziom koniunktury w tym segmencie.
Krzysztof Czerkas
dyrektor departamentu zarządzania
ryzykiem kredytowym
w BRE Banku Hipotecznym
dyrektor departamentu zarządzania
ryzykiem kredytowym
w BRE Banku Hipotecznym