Sprawdź, jak wygląda sytuacja na rynku powierzchni handlowych
W 2007 r. na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce zawarto transakcje o łącznej wartości ponad 2,8 mld euro, co stanowi spadek wolumenu dokonanych transakcji o 40% w
stosunku do rekordowego poziomu z 2006 r., wynoszącego 4,75 mld euro. Pomimo spadku miniony rok był kolejnym rokiem wzmożonej aktywności wśród inwestorów - największe zainteresowanie odnotował rynek
nieruchomości handlowych, na drugim miejscu znalazł się rynek powierzchni biurowych.
Chociaż poziom inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2007 r. był niższy niż w 2006 r., wielkość transakcji na tym rynku w Polsce wciąż utrzymuje się na najwyższym poziomie w
Europie Środkowej. Dla porównania, w 2007 r. w Czechach zawarto transakcje na sumę 1,85 mld euro, a na Węgrzech - 2 mld euro .
Powierzchnie handlowe
Wielkość rynku powierzchni handlowej w Polsce szacowana jest na 6-7,5 mln m2. 70% tej powierzchni przypada na centra handlowe. 242 centra handlowe w Polsce mają łącznie powierzchnię 4 mln m2. Wskaźnik niewynajętej powierzchni handlowej w największych miastach, takich jak: Warszawa, Katowice, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Szczecin wynosi od 0,5% do 3%.
Wielkość rynku powierzchni handlowej w Polsce szacowana jest na 6-7,5 mln m2. 70% tej powierzchni przypada na centra handlowe. 242 centra handlowe w Polsce mają łącznie powierzchnię 4 mln m2. Wskaźnik niewynajętej powierzchni handlowej w największych miastach, takich jak: Warszawa, Katowice, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Szczecin wynosi od 0,5% do 3%.
Według danych firm Cushman i DTZ w 2007 r. oddano w Polsce prawie 800.000 m2 powierzchni w 45 centrach handlowych. To o 292. 000 m2 więcej niż w 2006 r.
Obecnie w trakcie realizacji lub planowania znajduje się około 3 mln m2 powierzchni handlowej, która będzie oddana do końca 2008 r. Firmy
deweloperskie przygotowują się jednocześnie do budowy kolejnych 4 mln m2. Jedynie 43% tej powierzchni będzie w ramach tych projektów wybudowanych w wymienionych największych miastach.
Zwróć uwagę, że mimo ostatnich niekorzystnych zmian w prawie wszystkie większe sieci handlowe w Polsce zapowiadają ekspansję, a większość z nich woli wynajmować obiekty niż być
ich właścicielami. Funkcjonujący w Polsce sieciowi operatorzy spożywczy lub sieci sprzedające materiały budowlane myślą o dalszej ekspansji i otwieraniu nowych placówek w różnych miejscowościach w
Polsce. Istotne jest również to, że polskim rynkiem zaczynają interesować się niedziałające na nim do tej pory sieci handlowe, takie jak: Wal-Mart i Aldi.
Jaki miastami interesują się inwestorzy?
Inwestorzy i deweloperzy interesują się miastami od 100 tys. do 400 tys. mieszkańców. Ta tendencja była według firmy Cushman widoczna już w 2007 r. Aż 38% powierzchni handlowej oddano do użytku właśnie w miastach średniej wielkości.
Inwestorzy i deweloperzy interesują się miastami od 100 tys. do 400 tys. mieszkańców. Ta tendencja była według firmy Cushman widoczna już w 2007 r. Aż 38% powierzchni handlowej oddano do użytku właśnie w miastach średniej wielkości.
Dzieje się tak, ponieważ w dużych miastach, takich jak Warszawa, Katowice, Poznań, Łódź, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, czy Szczecin istnieje wysoki wskaźnik nasycenia rynku
nowoczesną powierzchnią handlową. Miasta te skupiają już ponad 70% ogólnych zasobów tego typu powierzchni. Wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową wynosi od 270 m2 na 1000
mieszkańców w aglomeracji katowickiej do 560 m2 na 1000 mieszkańców w Warszawie i w Poznaniu. Dla porównania, wskaźnik powierzchni handlowej na 1000 mieszkańców w takich państwach,
jak Niemcy lub Wielka Brytania wynosi około 200 m2 na 1000 mieszkańców.
Poziom czynszów w obiektach handlowych jest zróżnicowany z uwagi na występujące w Polsce pomiędzy poszczególnymi regionami kraju różnice w poziomie siły
nabywczej. W wyniku realizacji projektów budowy nowych powierzchni handlowych wskaźnik powierzchni handlowej na 1000 mieszkańców będzie się w Polsce kształtował na poziomie 145, co
będzie już wielkością niewiele mniejszą od średniej dla Europy Zachodniej.
Ciekawym zjawiskiem na rynku powierzchni handlowej w Polsce jest też przekształcanie się dotąd działających centrów handlowych w obiekty wyższej generacji. Są
już w Polsce obiekty handlowe tzw. czwartej generacji, np. Manufaktura w Łodzi i Centrum Magnolia we Wrocławiu. W takich kompleksach znajdują się biura i obiekty rozrywkowe.
Miej też na uwadze, że w największych miastach w Polsce dojdzie jednocześnie do rewitalizacji największych ulic i przekształcenia ich w typowe dla metropolii zachodnich pasaże
handlowe - przykłady to Krakowskie Przedmieście w Warszawie lub ulica Półwiejska w Poznaniu.
Jakie mogą być bariery w rozwoju powierzchni handlowych?
Barierą w rozwoju powierzchni handlowych w Polsce może być uchwalona przez Sejm ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych. Otwarcie sklepu od 400 m2 do 2000 m2 wymaga zgody burmistrza, prezydenta lub wójta oraz rady gminy lub miasta. Obiekty powyżej 2000 m2 muszą mieć zgodę rady sejmiku wojewódzkiego.
Barierą w rozwoju powierzchni handlowych w Polsce może być uchwalona przez Sejm ustawa o wielkopowierzchniowych obiektach handlowych. Otwarcie sklepu od 400 m2 do 2000 m2 wymaga zgody burmistrza, prezydenta lub wójta oraz rady gminy lub miasta. Obiekty powyżej 2000 m2 muszą mieć zgodę rady sejmiku wojewódzkiego.
Pamiętaj też o barierze wynikającej z omawianej ustawy - otwarcie obiektu handlowego musi nastąpić w 3 lata od dnia otrzymania wspomnianego pozwolenia. Ponadto zezwolenie na
utworzenie WOH podlega opłacie skarbowej w wysokości 25 zł za każdy m2 powierzchni sprzedaży, nie więcej niż 0,5% deklarowanej wartości inwestycji.
Krzysztof Czerkas
dyrektor departamentu zarządzania
ryzykiem kredytowym
w BRE Banku Hipotecznym
dyrektor departamentu zarządzania
ryzykiem kredytowym
w BRE Banku Hipotecznym