Serwis Inwestora - inwestuj z zyskiem

Piątek 25 maja 2012 r.

Porady Inwestycyjne

Zagraniczne nieruchomości - nowa moda czy opłacalna inwestycja?

Edyta Górniak zainwestowała w nieruchomość w Portugalii, Robert Gawliński w Grecji, Kayah w Brazylii. Domy i mieszkania poza Polską kupują jednak nie tylko polskie gwiazdy i „gwiazdki”, ale i wielu inwestorów. Pod koniec 2010 r. tendencja ta nasiliła się. Czy trend ten to tylko moda czy raczej opłacalna inwestycja z przyszłościowym kapitałem?

Gdzie Polacy najchętniej kupują nieruchomości?

Polacy coraz chętniej lokują swoje oszczędności, kupując domy na europejskich wybrzeżach. Turystyczne okolice Hiszpanii, Portugalii czy nawet Bułgarii należą do najpopularniejszych kierunków. Do modnych kierunków należy także Chorwacja, gdzie rynek nieruchomości, pomimo światowego kryzysu sprzed 2 lat, nadal utrzymuje tendencje wzrostowe, a perspektywa wejścia do Unii Europejskiej, rozwinięty system zarządzania oraz prawo, pozwalające na zakup nieruchomości przez obcokrajowców sprawiają, że cieszy się ona większym zainteresowaniem potencjalnych klientów.

Irlandia - zielone światło dla kupujących na Zielonej Wyspie

Ostatnie wydarzenia polityczno-gospodarcze na Zielonej Wyspie sprawiły, że wielu Polaków postanowiło zainwestować w kupno domu w stolicy Irlandii, gdzie aktualne ceny nieruchomości są dużo niższe, niż ceny w Polsce. Wysyp ofert sprzedaży, okazyjne ceny i widmo bankructwa kraju sprawiło, iż Polacy, szczególnie ci przebywający już na wyspie, postanowili zrobić interes życia, kupując domy i mieszkania za połowę ich rynkowej wartości.

Jak podaje Metro, w dublińskich dzielnicach Tallaght, Finglas i Clondalkin dwupokojowe mieszkania w typowych szeregowcach 2 lata temu można było kupić za 200-300 tys. euro, a teraz są po 150-180 tys. euro (600-720 tys. zł). Taka okazja może się już nie powtórzyć.

Dodatkowo, Irlandzkie Ministerstwo Środowisko podało do publicznej wiadomości, iż w kraju znajduje się ponad 23 tys. niezamieszkałych bądź nieukończonych budynków, które warto sprzedać inwestorom zagranicznym, co tylko wzmocniło ciekawość obcokrajowców irlandzkim rynkiem nieruchomości.

Zielona Wyspa nie stwarza potencjalnym nabywcom-obcokrajowcom problemów w przypadku zakupu nieruchomości, nie wymaga się także uzyskania pozwolenia od organów administracyjnych. Warto jednak pamiętać, że przy zakupie irlandzkiej nieruchomości będziemy mieli do czynienia z dwoma osobnymi aktami prawnymi: umową sprzedaży, w której określona zostaje cena, data przeniesienia prawa własności oraz pozostałe warunki uzgodnione przez strony oraz dokumentem przekazania, który może być sporządzany wyłącznie przez radcę prawnego i jest przedstawiany w rejestrach. Prawo administracyjne tego kraju wymaga jednak sprawdzenia pochodzenia środków finansowych nabywcy pod kątem legalności.

Hiszpania - idealny moment na kupno apartamentu na wybrzeżu

Według magazynu Worldwide Property Group, aż 72% zagranicznych inwestorów uważa, że końcówka 2010 r. jest idealnym momentem do inwestowania na hiszpańskim rynku nieruchomości, który nadal jest uważany za jedno z najpopularniejszych miejsc dla potencjalnych nabywców. Każdy, kto chce zainwestować w tym kraju, może w tej chwili dyktować warunki i negocjować korzystne warunki cenowe.

„Droższymi regionami są Costa Brava i Costa del Sol. Pierwszy z uwagi na bliskość Barcelony i granicy z Francją, drugi - na uwarunkowania historyczne i modę na takie miejsca jak Marbella, Puerto Banus i ekskluzywne pola golfowe. Taniej jest na Costa Blanca i Costa Calida. Według danych z ubiegłego roku m2 kosztował odpowiednio: w Girona (Costa Brava) 2039e, Malaga (Costa del Sol) 1946e; Alicante (Costa Blanca) 1494e” - mówi Paweł Hammer z Matic Estates, agencji nieruchomości specjalizującej się w ofertach z rynku hiszpańskiego.

Koszty związane z zakupem nieruchomości w Hiszpanii są umiarkowane i nie istnieją żadne ograniczenia dotyczące nabywców z innych krajów, a wydatki na utrzymanie można porównać do tych polskich w dużych miastach: podatek: 300 - 350 euro, opłaty za media (prąd, woda oraz wywóz śmieci): 120 - 140 euro i opłata wspólnotowa (utrzymanie terenu, basen i korty tenisowe): od 30 do 40 euro miesięcznie.

Bułgaria - możliwość nabycia nieruchomości po bardzo atrakcyjnych cenach

Bułgarski rynek nieruchomości, zdaniem analityków, cieszy się wciąż rosnącym wzrostem zainteresowania obcokrajowców. Własny dom, apartament czy mieszkanie na słonecznym wybrzeżu Morza Czarnego to niebywała zachęta dla zagranicznych inwestorów, których kuszą niskie, jak na UE ceny i przepisy prawne, umożliwiające bez przeszkód nabycie nieruchomości w tej części Europy. Po uiszczeniu pełnej ceny nabywanego lokum, prawo własności jest przenoszone poprzez umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego, a koszt wszystkich opłat urzędowych związanych z zakupem kształtuje się na poziomie 3,5-4,0 % wartości nieruchomości.

Dodatkową zachętą dla Polaków zainteresowanych własnym domem w Bułgarii jest fakt, iż w porównaniu z okresem przed kryzysem - ceny na tamtejszym rynku spadły o ok. 20% i teraz stopniowo będą wzrastać.

Niewielki apartament w Bułgarii można kupić za 20-30 tysięcy euro, bo w niektórych miejscach kraju ceny spadły nawet do 800 euro za m2. Okazuje się jednak, że w atrakcyjnych lokalizacjach mieszkania są dwa razy droższe niż w innych, mniej atrakcyjnych miejscach. Oczywiście najdroższe są duże miejskie aglomeracje i nieruchomości położone w najatrakcyjniejszym regionie turystycznym Słonecznym Brzegu, gdzie dwupokojowy lokal może kosztować ok. 50-60 tysięcy euro.

Najdroższym miastem Bułgarii jest Warna ze średnią ceną 1686 leva/m2, następną jest stolica Sofia 1585 leva/m2, a na trzecim miejscu skalsyfikowane zostało Burgas z ceną kształtująca się na poziomie 1360 leva/m2 (1 BGN = 2,03 PLN).

Warto jednak pamiętać o dość specyficznym wyliczaniu powierzchni sprzedawanej nieruchomości, ponieważ jest ona liczno nieco inaczej niż w Polsce, bowiem części wspólne (klatka schodowa, balkon) wliczają się w metraż mieszkania. Realnie 70-metrowe mieszkanie to jakieś 45 m2 powierzchni użytkowej.

Od momentu wejścia do Unii Europejskiej Bułgaria wzbudza rosnące zainteresowanie Polaków i innych obcokrajowców, pragnących posiadać nieruchomość w tym kraju. W ciągu najbliższych kilku lat do tego kraju napłynie blisko 7 mld euro z funduszy unijnych, co powinno bardzo korzystnie wpłynąć na tamtejszy sektor rynku budowlanego i nieruchomościowego. Dla osób rozważających zakup nieruchomości w tym kraju, to dobry czas na poszukiwanie okazji, bowiem w chwili obecnej rynek nieruchomości w Bułgarii cechują korzystne ceny i znikomy popyt, który powoli zaczyna się odbudowywać.

Egipt - kraj faraonów najtańszy i najatrakcyjniejszy dla Polaków

Najnowsze raporty analityków nieruchomości wskazują jednak, że to nie kraje śródziemnomorskie czy bałkańskie są w kręgu zainteresowań Polaków a zakup nieruchomości w Północnej Afryce, dokładnie w Egipcie. Kraj ten oferuje największą ilość nowych, dobrej jakości, apartamentów i mieszkań, a popyt na tego typu inwestycje jest nadal na wysokim poziomie, co w przyszłości daje szanse na kilkukrotny zysk.

Tutaj wystarczy równowartość ok. 100 tys. zł, by kupić spory apartament położony nad samym morzem. Jednak Polacy, do końca ubiegłego roku, stosunkowo rzadko inwestowali na tym rynku. Prawdziwy boom nastąpił właśnie w tym roku, kiedy media podały, że w Egipcie można kupić nieruchomość na własność kilkakrotnie lub kilkunastokrotnie taniej niż w krajach Unii Europejskiej.

Przepisy administracyjne tego kraju nie robią problemów obcokrajowcom: po rejestracji nieruchomości u notariusza, inwestor może uzyskać wizę pobytową. A jeszcze kilka lat temu np. w Hurghadzie nie było ani jednej agencji zajmującej się obrotem nieruchomościami. Po wprowadzeniu przez rząd egipski kilku ułatwień w prawie zakupu nieruchomości dla cudzoziemców takich biur z roku na rok jest coraz więcej. Szacuje się, że w 2008 r. ponad 800 Polaków wykupiło na własność nieruchomości w Egipcie, w 2009 r. liczba ta prawie podwoiła się, a do połowy 2010 r. odnotowano około 10 000 transakcji nabycia nieruchomości przez obywateli z polskim paszportem.

Dla inwestorów poszukujących miejsc o stosunkowo niskim ryzyku inwestycyjnym, egipskie nieruchomości to zdecydowanie trafny wybór. W tej chwili to jedno z najbardziej popularnych miejsc wypoczynku polskich turystów. Dodatkową zaletą zakupu nieruchomości w Egipcie jest brak czynszu mieszkaniowego, wobec czego jedynymi opłatami są rachunki za zużytą energię tj. wodę, gaz i prąd, co powoduje, że coraz więcej cudzoziemców interesuje się tamtejszym rynkiem.

Tajlandia - egzotyka w przystępnej cenie

Zdawać by się mogło, że posiadanie domu na drugiej półkuli jest tylko fanaberią najbogatszych - nic bardziej mylnego. Tajlandia należy do najdynamiczniej rozwijających się krajów azjatyckich, jest egzotycznym, różnorodnym, a także stosunkowo niedrogim państwem dla obcokrajowców, a przede wszystkim świetnym obszarem inwestycyjnym. Ceny nieruchomości w tym egzotycznym dla Polaków kraju nadal są znacznie niższe od tych w innych częściach świata, mimo tego iż od 2003 r. wzrosły średnio o 10% - 12%.

Małe apartamenty, o powierzchni około 40 m², położone blisko plaży (<50 m) można kupić już od około 100 000 PLN, górnej granicy nie ma. W Tajlandii sprawy związane z nabyciem nieruchomości przez obcokrajowców są mocno uregulowane prawnie. W przypadku apartamentów obcokrajowcy mogą być właścicielem 49% powierzchni danego apartamentowca, co w praktyce znaczy, że pierwsze 49% apartamentów może być sprzedanych z pełnym prawem własności, pozostałe apartamenty „kupuje” się w formie leasingu tj. 2-3 razy po 30 lat. Koszt leasingu za pierwsze 30 lat jest już wliczony w cenę apartamentu. Sposób naliczenia opłaty leasingowej na kolejne 30 lat zawarty jest w pierwszej umowie.

„Jeżeli chodzi o domy wolno stojące nie ma możliwości kupna ziemi z pełnym prawem własności. Otrzymujemy umowę kupna domu, natomiast zawieramy umowę leasingową działki (3 x po 30 lat). W przypadku sprzedaży domu lub przepisania na dzieci, nowi właściciele nabierają ponownie prawa do leasingu działki 3 x po 30 lat. Sposób naliczenia opłaty leasingowej na kolejne 30 lat zawarty jest w pierwszej umowie” - wyjaśnia Ewa Jędrzejec, polska przedstawicielka szwedzkiej firmy Logans Thailand, zajmującej się budową i sprzedażą nieruchomości w Tajlandii. „Najmniejsze domki o powierzchni około 50 m², położone kilka kilometrów od morza, na zamkniętym osiedlu z basenem i restauracją, sprzedawaliśmy za około 100 000 zł. Domy średniej wielkości o powierzchni około 100 m², na zamkniętym osiedlu z basenem i restauracją 150 metrów od morza kosztują około 500 000 zł. Najdroższe oferty? Jak to powiedzieć… No Limit!”

Czy warto inwestować w nieruchomości zagraniczne?

Nieruchomości zagraniczne są obecnie zdecydowanie tańsze niż przed załamaniem się rynku i kryzysem finansowym, a stabilna sytuacja polskiej waluty powoduje, że apartament lub dom nad ciepłym morzem kosztuje mniej niż podobny lokal w kraju. Analitycy zauważają, że rentowność inwestycji zawiera się w przedziale 3 -7% w skali roku, co przewyższa stopę zwrotu możliwą do uzyskania z dostępnych obecnie lokat, co bez wątpienia sprawia, że zakup nieruchomości za granicą jest korzystny.

Joanna Babiś

www.wynajmemieszkanie.pl

Przeczytaj także:

Na co uważać kupując mieszkanie od dewelopera?

Firmy deweloperskie, wykorzystując niewiedzę i słabszą pozycję konsumentów stosują w umowach z klientami rozmaite kruczki prawne, jak również nieprecyzyjne oraz szkodzące kupującym postanowienia, które mają zabezpieczać interesy przede wszystkim firm deweloperskich. Często są to postanowienia niezgodne z prawem. Na co należy zatem uważać podpisując umowę z deweloperem, aby nie stracić pieniędzy i czasu?