Zmiany w prawie. Jeśli planujesz kupić mieszkanie, sprawdź co dla Ciebie oznaczają
Przez 17 lat mieszkał podobno w lesie chłopak, który zgłosił się dopiero teraz na posterunek policji w Berlinie. Tarzan? Chłopak nie ma ustalonej tożsamości, słabo mówi. Policja ma dość dziwną zagadkę do rozwiązania. Przez lata, trochę jak w lesie, było też na naszym rynku nieruchomości. Czy wiesz, że Polska jest jedynym krajem Unii Europejskiej, w którym ryzyko inwestycji deweloperskiej w razie upadłości dewelopera ponosi klient, który chce kupić dom lub mieszkanie? W końcu ma to się zmienić. Już w przyszłym roku kupując mieszkanie od dewelopera będziemy mogli liczyć na lepszą ochronę prawną. Senat przyjął projekt ustawy regulującej te kwestie.
Senat przyjął projekt ustawy o ochronie praw nabywców mieszkań. Najistotniejsza poprawka do ustawy, jaką przegłosował Senat, dotyczy rozszerzenia katalogu rachunków, na jakich mają być zdeponowane pieniądze kupujących do czasu gdy formalnie staną się właścicielami lokali. Do tego katalogu został włączony rachunek powierniczy otwarty.
Taki zapis w ustawie zmusza co prawda dewelopera do większej przejrzystości w gospodarowaniu środkami pochodzącymi od nabywców, czyniąc jednocześnie bank swego rodzaju kontrolerem wydawania tych pieniędzy, ale nie jest to ten poziom ochrony, jaki zapisany był w projekcie przyjętym przez Sejm.
Przypomnijmy, tamta wersja dopuszczała tylko trzy sposoby przechowywania pieniędzy pochodzących od nabywców:
1. na zamkniętym rachunku powierniczym,
2. na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją ubezpieczeniową,
3. na otwartym rachunku powierniczym z gwarancją bankową.
W przypadku zastosowania rachunku zamkniętego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu praw do lokali na nabywców. Z rachunku otwartego deweloper otrzymuje środki zgodnie z postępem robót budowlanych. Dodatkowa gwarancja ma natomiast zabezpieczyć nabywcę na wypadek upadłości firmy.
O tym czy nabywca będzie korzystał z rachunku powierniczego zdecyduje moment rozpoczęcia przez niego sprzedaży. Jeśli nastąpi to przed dniem wejścia w życie ustawy wymóg zastosowania rachunku powierniczego nie będzie obowiązywał. Zmianę tę także wprowadził Senat. W pierwotnym kształcie ustawy momentem decydującym w tej kwestii była data rozpoczęcia inwestycji przez dewelopera, a nie data rozpoczęcia sprzedaży mieszkań. Gdyby poprawka Senatu przeszła w Sejmie, wystarczyłoby, aby deweloper przyspieszył formalny start sprzedaży, aby mógł uniknąć konieczności zakładania rachunku.
Informacje o stanie obecnym i planowanych zmianach przypadku nabywania nieruchomości na rynku pierwotnym | |
Jak jest obecnie? | Co zmieni ustawa? |
- umowa przedwstępna nie musi być podpisywana w formie aktu notarialnego | - umowa przedwstępna musi być podpisywana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy uwzględnione w księdze wieczystej |
- brak ochrony nabywców w przypadku upadłości dewelopera stawiając ich na końcu kolejki po pieniądze z upłynnienia masy upadłościowej | - wpłaty klientów i budowana nieruchomość wyłączane są z masy upadłościowej, mogą być także gwarantowane przez ubezpieczyciela i banki |
- rachunek powierniczy nie jest obowiązkowy | - rachunek powierniczy będzie obowiązkowy |
- warunki rozwiązania umowy pomiędzy deweloperem i nabywcą są ustalane indywidualnie | - wybrane warunki rozwiązania umowy pomiędzy deweloperem i nabywcą zawiera ustawa |
- deweloper udziela nabywcy informacji o firmie i inwestycji w ograniczonym zakresie | - deweloper będzie musiał przygotować obszerny prospekt informacyjny o inwestycji, swoich dokonaniach i sytuacji finansowej |
Senat nie zmienił natomiast zapisów ustawy, które odnoszą się do możliwości odstąpienia od umowy deweloperskiej w momencie, gdy powierzchnia mieszkania nie jest zgodna z określoną w prospekcie informacyjnym. Tymczasem niewielkie odchylenia między powierzchnią umowną i faktycznie wybudowaną są zjawiskiem powszechnym. Nie ma pewności jak tę kwestię rozstrzygną prawnicy.
Przeczytaj także: Chcesz kupić mieszkanie? Aby nie przepłacić, sprawdź, jak deweloper policzył jego powierzchnię Czy wiesz, że powierzchnia mieszkania może różnić się nawet o kilkanaście procent w zależności od zastosowanej techniki pomiaru? Rozbieżności mogą dotyczyć tynków, ścian wewnętrznych czy skosów. Przy zastosowaniu niekorzystnych dla Ciebie norm, cena 2-pokojowego mieszkania może być zawyżona nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych! Więcej w miesięczniku Pieniądze & Inwestycje |
Deweloperzy obawiają się, że nawet różnica w metrażu na poziomie ułamkowej części metra może pozwolić kupującemu na odstąpienie od umowy. Wbrew pozorom taka sytuacja mogłaby odbić się negatywnie na nabywcach. Kumulacja rezygnacji jest bowiem zagrożeniem dla dokończenia inwestycji. Rozwiązaniem problemu byłoby dopuszczenie drobnego odchylenia. W publicznej debacie deweloperzy postulowali wprowadzenie poprawki przewidującej możliwość niewielkich odchyleń powierzchni, ale nie znalazło to odzwierciedlenia w senackich propozycjach.
Senat wprowadził w sumie do projektu aż 25 poprawek, ale większość z nich miała charakter redaktorski, doprecyzowujący i unifikujący nazewnictwo z już istniejącymi aktami prawnymi. Teraz projektem zajmie się Sejm. Później ustawa trafi do prezydenta, który na jej podpisanie ma 3 tygodnie. Ponieważ w projekcie przewidziano 6-miesięczne vacatio legis, ustawa powinna wejść w życie za ok 7 - 8 miesięcy. /oprac. na podst. Bartosz Turek, Katarzyna Siwek, Home Broker/.
Więcej na temat zmian w ustawie przeczytasz już wkrótce w październikowym numerze Pieniędzy & Inwestycji.
Zobacz, jakie jeszcze aktualności, porady, komentarze, raporty i analizy znajdziesz w Serwisie Inwestora w zakładce NIERUCHOMOŚCI |
Przeczytaj także
Tanie mieszkanie na licytacji to nie zawsze okazja - zobacz, na co uważać
Zakup mieszkania na licytacji komorniczej to szansa na znacznie tańszy zakup nieruchomości, niż od dewelopera. Kusi to wielu inwestorów. Decydując się na taki krok powinieneś jednak zwrócić uwagę na kilka bardzo istotnych czynników. Zobacz zatem, jak odbywa się taka licytacja, jakie są skutki nabycia licytowanej nieruchomości na własność, oraz co zrobić jeśli dłużnik, a więc osoba, która tam mieszka nie chce się wyprowadzić.
Więcej we wrześniowym numerze „Pieniędzy & Inwestycji”
Czy i kiedy warto refinansować kredyt hipoteczny - analiza na przykładach
Refinansowanie kredytu hipotecznego w wielu przypadkach może być dla klienta opłacalne. Dlatego też, jeżeli masz kredyt hipoteczny sprawdź czy masz szansę na zamianę go na tańszy w innym banku.
Więcej we wrześniowym numerze „Pieniędzy & Inwestycji”
Inwestujesz w nieruchomości?
Planujesz kupić lub sprzedać mieszkanie?
Skorzystaj z rad naszych ekspertów - zostań Czytelnikiem miesięcznika „Pieniądze & Inwestycje”
ZAMÓW BEZPŁATNY NUMER „PIENIĘDZY I INWESTYCJI”
Dorota Siudowska - Mieszkowska