Chcesz sprzedać mieszkanie? Zobacz jaki podatek musisz zapłacić i z jakich ulg możesz skorzystać
Obecnie istnieją aż trzy systemy opodatkowania przychodów ze sprzedaży. Decydująca jest data nabycia nieruchomości. Jeśli na przykład sprzedałeś nieruchomość, którą nabyłeś po 31 grudnia 2008 r. do końca kwietnia musisz złożyć zeznanie na formularzu PIT-39 o przychodach ze zbycia tej nieruchomości. Zwróć przy tym uwagę, że przez „nabycie nieruchomości” ustawodawca rozumie zarówno zakup nieruchomości, jak i nieodpłatne otrzymanie w drodze darowizny, zamiany, zniesienia współwłasności lub spadku.
10% przychodu lub 19% dochodu
Fiskus stosuje dwie stawki i podstawy opodatkowania. Za sprzedaż nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. pobierze 10% przychodu, czyli kwoty widniejącej na akcie notarialnym przenoszącym prawo do nieruchomości.
W przypadku zbycia nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 r. obowiązuje natomiast stawka 19%. Podatek liczony jest jednak od innej podstawy, czyli dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jest to różnica między przychodem ze sprzedaży nieruchomości oraz kosztami jej nabycia. Do kosztów wliczyć tu można nie tylko kwotę zapłaconą za nieruchomość, ale także kwoty wydane chociażby na wycenę nieruchomości i prowizję zapłaconą pośrednikowi.
Ulga meldunkowa lub 2 lata na wydanie pieniędzy
Wysokość podatku, obliczona na podstawie powyżej przestawionych zasad, nie jest jednak ostateczna. Jeśli nabyłeś prawo do nieruchomości w 2007 r. lub 2008 r., przysługuje Ci prawo do ulgi meldunkowej. Zasadą skorzystania z tej ulgi jest wymóg zameldowania w danej nieruchomości przez okres minimum 12 miesięcy przed datą sprzedaży.
Przykład
Załóżmy, że odziedziczyłeś mieszkanie w 2007 r. i sprzedałeś je w tym samym roku. Jeśli byłeś zameldowany w lokalu przynajmniej 12 miesięcy (np. od 2005 r.). nie zapłacisz podatku. Nie ma tu znaczenia czy zbywca był zameldowany w nieruchomości w momencie sprzedaży. Ważne jest jedynie, aby okres zameldowania był nie mniejszy niż 12 miesięcy i dotyczył czasu przed zbyciem nieruchomości.
W sytuacjach, co do których nie ma zastosowania ulga meldunkowa, ustawodawca pozwolił obniżyć podatek od sprzedaży poprzez zadeklarowanie i następnie wydatkowanie osiągniętego przychodu na własne cele mieszkaniowe. Niestety i w tym przypadku ustawodawca zaproponował dwa rozwiązania - dla nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r. i po 31 grudnia 2008 r.
Jeśli więc nabyłeś nieruchomość przed 1 stycznia 2007 r. możesz odliczyć kwoty wydatków (np. planowanych do poniesienia na wybudowanie domu lub zakup mieszkania) wprost od przychodu ze zbycia nieruchomości. Dodatkowym wymogiem jest wydatkowanie zadeklarowanych kwot w ciągu 2 lat kalendarzowych od daty zbycia. Dla nieruchomości nabytych po 31 grudnia 2008 r. możliwe jest natomiast obniżenie dochodu do opodatkowania proporcjonalnie do wydatkowanej kwoty osiągniętego przychodu (patrz wzór).
Wzór na obliczenie podatku za zbycie nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2008 r.
Przykład
W przypadku osiągnięcia 50 tys. zł dochodu ze zbycia nieruchomości (przychód 100 tys. zł i koszty 50 tys. zł) i zadeklarowania chęci wydania w najbliższych dwóch latach 80 tys. zł, dochód do opodatkowania wyniósłby 10 tys. zł, a więc podatek - 1,9 tys. zł.
Zwróć także uwagę, że w przypadku sprzedaży nieruchomości nabytej po 31 grudnia 2008 r., na wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe masz 2 lata podatkowe, a nie kalendarzowe (jak to miało miejsce w przypadku nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2007 r.). Rok podatkowy jest liczony od początku roku następującego po danym zdarzeniu. Sprzedając więc taką nieruchomość z np. dniem 1 stycznia 2010 r., masz czas aż do 31 grudnia 2012 r, na wydanie pieniędzy na własne cele mieszkaniowe.
5 lat zwalnia zawsze
Łączną dla wszystkich systemów rozliczeń z urzędem skarbowym jest natomiast zasada braku podatku od sprzedaży nieruchomości po upływie 5 lat podatkowych od daty nabycia nieruchomości. Oznacza to, że fiskus nie pobierze za sprzedaż w 2009 r., żadnego podatku od sprzedaży nieruchomości nabytych przed 1 stycznia 2004 r.
Ciekawostka jest to, że osoba, która nabyła prawo własności do gruntu przed 1 stycznia 2004 r., nie zapłaci w 2009 r. podatku od jej sprzedaży nawet gdyby wzniosła na terenie działki budynek w 2009 r. Nie ma tu znaczenia, że wartość nowopowstałego budynku może być niejednokrotnie wyższa od wartości samej działki. Na korzyść zbywcy działa tu bowiem Kodeks Cywilny, w myśl którego generalną zasadą jest, iż wzniesione na gruncie budynki stają się częścią składową gruntu. Należy jednak podkreślić, że mechanizm ten ma zastosowanie w przypadku prawa własności do gruntu, a nie działa dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste.
Bartosz Turek
Home Broker
Home Broker
Jak skutecznie chronić i pomnażać swój majątek?
Czy chciałbyś mieć pewność, że Twój zgromadzony majątek nie straci na wartości?
Czy pragniesz osiągać większe zyski niż te, które uzyskujesz na lokatach bankowych?
Chcesz podejmować świadome decyzje finansowe?
Poznaj biuletyn „Pieniądze i Inwestycje”