Page 9 - Serwis inwestora
P. 9
Lepiej inwestować w pokoje niż duże nieruchomości
Właściciele nieruchomości o najmniejszych metrażach na wynajmie zyskują najwięcej. Rentowność wynajmu miesz-
kania o powierzchni 30 metrów jest aż o jedną trzecią wyższa niż lokalu 100-metrowego. Wpływ na zyski ma też też
to, ile pokoi ma dana nieruchomość. NIERUCHOMOŚCI
Potencjalna rentowność brutto wynajmu mieszkania jest już tak duża w przypadku przearanżowania lokalu
w Warszawie (stosunek rocznego przychodu do warto- trzy- na czteropokojowy.
ści nieruchomości) maleje wraz z rosnącą powierzchnią
badanych lokali - wynika z najnowszych danych zebranych UWAGA
przez Lion’s Bank. Posiadanie nieruchomości na wynajem nie jest
pozbawione minusów. Poza powszechną obawą
Lepsze 30 metrów niż 100 o możliwość zniszczenia lokalu lub trudności
z pozbyciem się nierzetelnego najemcy, nie można
Biorąc pod uwagę dane ofertowe na temat lokali też zapomnieć o czasochłonności procesu zarzą-
o powierzchni do 22,5 m kw., roczną rentowość brutto dzania mieszkaniem na wynajem.
można szacować aż na 8,3%. Lokal 50-metrowy (+/- 2,5
m kw.) dałby zarobić około 6,9%, a 100-metrowy (+/- 2,5 Można zarabiać na pokojach w hotelu
m kw.) potencjalnie powinien generować przychód na
poziomie 6,2% wartości nieruchomości rocznie. Ciekawą alternatywą może być inwestycja w tzw. „condo
hotel”. Rozwiązanie to polega na zakupie na własność
Pamiętajmy jednak, że wyniki te opierają się o średnie pokoju w hotelu z wyodrębnioną księgą wieczystą i wyna-
ceny ofertowe, a obliczenia uwzględniają tylko przychody jęciu tej nieruchomości firmie zarządzającej całym obiek-
(pomijając koszty) i zakładają, że mieszkanie jest wynajęte tem. Za wynajem właściciel otrzymuje z góry określony
przez 12 miesięcy roku. Faktycznie „na ręce” inwestora poziom dochodu (indeksowany inflacją) lub czerpie zyski
trafia przeważnie o około 1/4 czy 1/3 mniej, niż wynosi stosownie do dochodu generowanego przez hotel. Umowa
rentowność brutto. Co więcej okresy niewynajęcia są podpisywana jest przeważnie na 10 lat.
przeważnie dłuższe w przypadku mieszkań większych,
niż tych jedno i dwupokojowych. UWAGA
Aby kupić pokój w hotelu potrzebny jest budżet
Dane te kryją w sobie jeszcze jedną ciekawostkę. Chodzi zaczynający się od około 200 tys. zł netto. Przeciętny
o to, że kupując mieszkanie na wynajem warto wybrać poziom rentowności wynajmu w tego typu projek-
takie lokum, które ma zakładaną liczbę pokoi przy mini- tach wynosi obecnie ok. 6 – 9% w skali roku. Mowa
malnym metrażu. Stawka za najem takiej nieruchomości tu o rentowności brutto, czyli stosunku potencjalne-
nie powinna być niższa niż w przypadku lokalu o stan- go rocznego przychodu do wartości nieruchomości.
dardowym metrażu, a cena zakupu może być znacząco
niższa. Dzięki temu potencjalna rentowność najmu rośnie. Zakup pokoju w hotelu nie jest niestety pozbawiony
ryzyka. Wynika ono przede wszystkim z faktu, że kupu-
Pochodną tego mechanizmu są widoczne na wykresie jący podejmuje pośrednio ryzyko prowadzenia działalno-
potencjalnych rentowności lokalne szczyty w przypadku ści hotelowej. Ważne jest więc, aby podpisać umowę ze
lokali o powierzchni około 30, 45 i 75 m kw. W pierwszym stabilnym i wiarygodnym partnerem. Nie bez znaczenia
przypadku wyniki zawyżać mogą kawalerki przekształ- jest też lokalizacja obiektu, jego standard oraz rozwiąza-
cone na kompaktowe mieszkania dwupokojowe. Kolejnym nia, które pozwolą na utrzymanie obłożenia także poza
progiem są lokale o powierzchni 45 m kw., które mogą być sezonem (sale konferencyjne, zaplecze SPA).
przerabiane z oryginalnych dwu- na trzypokojowe. Podob-
nie sytuacja wygląda w przypadku mieszkań o powierzchni Plusem tego rozwiązania jest natomiast niewielka czasochłon-
75 m kw., choć tu różnica w potencjalnej rentowności nie ność z punktu widzenia nabywcy. Wszystkimi kwestiami
związanymi z prowadze-
niem biznesu (utrzyma-
nie, zarządzanie, mar-
keting, opłaty, remonty)
zajmuje się firma zarzą-
dzająca. Co więcej,
w przypadku większości
projektów typu condo
właściciel pokoju ma
zagwarantowaną opcję
korzystania z lokalu po
wcześniejszym uzgod-
nieniu terminu i za sym-
boliczną opłatą. n
Źródło: Lion’s House
Luty/Marzec 2014 | nr 57 Zajrzyj na www.serwis-inwestora.pl | 9
AID57.indd 9 1/20/2014 12:49:51 PM
